$1,000萬以上物業 按揭未放寬有因

置業家居 2020/11/28

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星期三公報的施政報告,可能令不少換樓客失望。原先市場廣傳的放寬$1,000萬以上按揭的消息,原來是「流料」。但可再次確認的是,無論印花稅辣招抑或按揭措施,目標都是維持樓價在一個脆弱的平衡點,既不能大升,又不能大跌。

雖然事前市場對放寬$1,000萬以上物業按揭的傳聞甚囂塵上,但最終施政報告對放寬住宅按揭不置一詞;只有非住宅物業撤銷現行的雙倍印花稅。

政策目標非照顧換樓客

如果回看市場上支持放寬樓按的觀點,其實有一定的理據:樓價$1,000萬的物業,在現行按保措施下可借樓價8成的按揭,首期$200萬。樓價$1,001萬的物業,銀行標準按揭上限只有樓價5成,首期$500.5萬。首期的差幅令樓價千萬元以上物業的交投較為疏落,業主換樓難度大增。而此種差異,本身並沒有甚麼道理可言。

但小業主換樓是否困難,可能並非官方的優先考慮—一如上文提及,政策的主要目標,是控制樓價既不大升、亦不大跌。眼前的證據,是非住宅物業在過去一年樓價出現較明顯調整(例如工廈樓價指數在一年半內下跌了約15%),官方在早前便放寬了非住宅物業的按揭成數上限、在本周進一步取消雙倍印花稅。

但住宅樓價經過去年的社會運動、今年的肺炎疫情,卻沒有明顯調整,近日新盤更出現破紀錄的認購,此情此景,似乎又欠缺放寬住宅按揭成數的理據。

盡力維持樓價不大升大跌

而去年10月官方放寬按保,原因之一,可能是6月樓價觸頂回落。在此不是說政府為了托市而調整按保,但至少樓價回落,增加了放寬措施的可能性。但今年樓價窄幅上落,如果政府目標是樓價不要大升大跌。那客觀上進一步放寬樓按的空間便較去年收窄。

如果樓價一時三刻沒有大幅調整,$1,000萬以上物業按揭的5成上限可能會維持較長時間。未來$1,000萬以上二手物業成交較為疏落的情況可能維持。而對於有需要購買$1,000萬以上物業的買家來說,要不就是考慮購買有高成數按揭安排的一手物業,要不就是努力儲足換樓所需首期。

宏觀而言,在資金流入、拆息低企、未來供應未見有效增加的環境下,未見得住宅樓價會有很大的下調壓力。失業率偏高、個別業主要放盤離場,在資金充裕的市場亦不難獲買家吸納。二手市場放盤未見大量積壓的話,樓價難有大幅下調,出現的只會是資產由一些人手中轉向另一些人手中。

dick.ip@panasian.biz

今年的施政報告只撤銷非住宅物業的雙倍印花稅,未有再放寬住宅按揭。(資料圖片)

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 樓市講場

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