實證為本重推租置 疏導置業訴求

評論版 2020/12/01

分享:

《2020年施政報告》於上周三(11月25日)發表,其中「土地房屋」這個我城的「老大難」問題,依然是焦點之一。

特首表示政府「已全數覓得興建31.6萬個公營房屋單位的330公頃土地,可以滿足未來10年約30.1萬個公營房屋單位的需求」。坊間討論集中於數字是否有「水份」、能否如期落成等。但筆者認為,更值得關注的是,上述供應部分來自「9幅位於啟德和安達臣道石礦場改撥為發展公營房屋的用地」。

2018年6月,特首公布《房屋政策新措施》(坊間稱「娥六招」),其中最矚目的,是把《長遠房屋策略》(長策)供應總目標的公私營房屋比例,由「六四比」改為「七三比」。為配合有關目標,政府同時宣布,將不斷檢視本來預留興建私樓的土地,轉撥為公營房屋發展,包括啟德和安達臣的用地,涉及單位近1.1萬伙。

筆者必須指出,有關措施對房屋市場造成的結構性改變難以逆轉,而且影響深遠。

首先,長策每年公布的10年房屋供應目標,已悄然下調至最新2020/21年度的43萬。更尤甚者,由於每年的新供應目標中,公營房屋向來都佔多數,故此當供應總目標的「餅」不斷萎縮時,政府還在「分餅」時由「六四」改成「七三」,按比例計,對私樓造成的供應壓縮,其實更大!在公營房屋供應目標提高9%的同時,私樓供應目標卻壓縮了三成!

拆東牆補西牆 房屋系統衝擊大

因此,政府或以為「拆東牆補西牆」,頂多是在公私營體系間「撥來撥去」無傷大雅,但其實是對房屋系統帶來比例不一的重大衝擊。當政府宣布未來會透過「減建私樓」來「多建公屋」,公屋輪候時間或居屋超購情況未必即時改善(例如,消息或吸引更多市民申請),但「私樓供應少三成」的即時反應,必定是夾升樓價和租金!

自由市場中,價格反映市場集體對未來供求因素的預期,而且價格反應往往會放大基本因素。以原油市場為例,2015年中,美國原油庫存量在一年間增加20%,紐約期油價格在同期則由每桶60美元,大跌50%至30美元;而在2017年中,原油庫存量在一年間減少20%,同期油價由每桶40美元,翻近一倍至約80美元!

引用團結香港基金的數據,本港私樓供應量在2020至2024年間,平均約1.6萬伙。文首所述9幅轉撥公營房屋發展的市區地,合共可提供1.1萬伙,5年平均2,200伙,是1.6萬伙的14%!發展局局長居然還可以對傳媒說,「轉撥對私樓樓價影響不大」!

重推租置 「房屋地獄」逃生門

因此,筆者重申,房屋問題已病入膏肓,而重推「租者置其屋」(租置計劃),讓現公屋租戶可以選擇以低廉價格購入其居住的單位,疏導一大部分香港家庭的置業訴求,是本港「房屋地獄」的唯一逃生門。就此,筆者上月已為文闡述租置計劃的好處,今次則商榷一下政府不推行的所謂「理據」。

10月17日,運房局局長陳帆在網誌中指,當局「必須權衡緩急輕重,優先照顧有最迫切住屋需要的家庭」。他說「社會結構變化影響對公屋的需要,公屋平均住戶人數下降,由2006年的平均住戶3.0人跌至去年的2.7人」。他認為這解釋了公屋供不應求更嚴峻的原因。

換言之,局長似乎認為「少子化」令住戶平均人數下跌,令出租公屋需求持續殷切,因此政府不但不能出售公屋,還要建更多出租公屋。然而,根據人口普查數據,由2006年起的10年,雖然本港平均住戶人數的確有所下降,但更顯眼、更突兀的結論,是有關跌幅全數來自出租公屋!

倘公屋只租不賣 使用效率將續低

難道本港生育率下跌,只是出租公屋住戶的獨特現象嗎?明顯不是!正如港大經濟學者王于漸教授所言,公屋住戶中的成年子女,為免其工作收入令家庭入息超出公屋入息上限,加上由於公屋位置通常偏離主要商業區,在不能自由轉讓、交換的情況下,寧願遷離公屋,另覓較接近工作地點的私樓租盤所致。

相反,由於私樓可以自由買賣、出租、分租,住戶得以按自身人生階段的不同變化,改變居住地點,平均住戶人數基本不變,反映使用效率得以維持,並無出現「有屋無人住」。換言之,局方的說法是倒果為因。令公屋需求上升的,不是甚麼「社會結構轉變」,而是私樓業主和公屋租戶面對不同經濟誘因的行為不同而已!只要公屋繼續維持只租不賣,使用效率將持續低企,政府未來增建多少公屋單位,也縮減不了輪候冊!

這是任何對房屋問題稍有認識的分析員,花3分鐘便可得到的數據。解釋為何平均人數只在某種房屋類型下降,理應是掌握最多數據、主理政策的局方的責任,而非政府外的政策分析員!

更尤甚者,一直以來,當政府被問及「公屋租戶平均每戶人數下跌」時,往往只報出小數點後一個位的數據。以本文「不同房屋類型家庭及人口數目」圖表為例,公屋租戶平均住戶人數在四捨五入後,由2006年的3.0人下跌至2016年的2.8人;同時,全港整體的有關數字,同樣是3.0人及2.8人,造成「公屋人數下跌和全港趨勢一致」的錯覺!須知道,當數值偏小時,小數點後一個和兩個位,絕對是天淵之別!

前財政司司長曾俊華往往用1997/98年度和2007/08年度為起點,闡述政府的長期收入及開支走勢。由於該兩年度本港經濟蓬勃、稅收甚高,以此為起點計算的累計收入增長必定偏低,並跑輸累計開支增長,營造「特區政府收入長期不及開支」的假象,支持其保守的公共財政策略。事實上,只要把計算起點向前或向後移動一年,結論都會完全倒轉!

諷刺的是,特首當年與曾俊華競選,其中便有攻擊對手身為財爺,未有以數據為依歸制定公共財政政策,這才有林鄭月娥的「理財新哲學」。如今,把「實證為本」放在口邊的政府,以這種數據和論點作為不推行租置的理由,實在令人失望透頂。再這樣下去,不但「(疫情)力爭清零」只是個口號,「安居樂業」也會是個口號,「置業為主導」更是個笑話!

(作者長期從事宏觀經濟、房地產市場、公共政策等範疇的分析工作。文章只代表作者本人立場)

只要公屋繼續維持只租不賣,使用效率將持續低企,政府未來增建多少公屋單位,也縮減不了輪候冊。(資料圖片)

撰文 : 曾文兼 經濟師、政策分析員

欄名 : 國是港事

緊貼財經時事新聞分析,讚好hket Facebook 專版