調整壓測 不「減辣」助市民置業

評論‧世情 2020/12/02

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疫情持續拖累全球經濟發展,香港亦不能獨善其身,而沉寂了的經濟活動亦逐步影響香港的物業市場氣氛。特區政府在8月份首先放寬非住宅物業按揭成數,而行政長官在最新一份《施政報告》中更進一步以公共收入保障令,撤銷非住宅物業雙倍從價印花稅,但特首強調,在現時房屋供應緊絀的情況下,住宅物業價格仍處於一般市民難以負擔的水平,故政府並無計劃調整住宅物業的各項印花稅安排。

相信很多讀者都會同意,解決居住問題、能夠置業安居,是大部分香港人的心願。不管市場如何波動,如果在力所能及的情況下擁有一所自住的物業,當樓價上升,心裏固然有點喜悅;即使樓價隨着整體經濟環境出現變化而下跌,也壓根兒沒相干,因為物業是用來自住,只要每晚能夠回到屬於自己的居所,則依然可以安枕無憂。

對於很多上一代香港人來說,他們「上車」的過程基本上是較為輕鬆,而且很多還能夠憑藉自身的努力以及資產市場不斷增長,可以有機會進一步改善居住環境,換取較大的居住空間;有些甚至可以多購置一所住宅單位,以換取長時期的回報,為退休之後的生活提供預算。

長期供不應求 無炒賣樓價亦升

可惜香港地少人多,令住宅單位數目長期出現供不應求的情況,加上香港經濟的持續增長,即使在市場沒有炒賣的情況下,樓價自然也會有所上升。

特區政府及有關當局過去為了遏抑樓市的升幅,推出了不同的「辣招」方案,例如向購買第二所住宅物業人士徵收「雙倍印花稅」、就不同價格的住宅物業訂下最高的按揭成數規定等等。

過往輿論集中討論「雙倍印花稅」,認為此舉有違自由市場運作大原則(例如level playing field,意即公平競爭環境)、嚴重窒礙樓市發展,亦令部分希望多購置一個住宅單位作長期投資的市民為之卻步。至於因應不同物業價格而訂下不同的最高按揭成數,則令新建成的住宅樓宇將貨就價、單位愈起愈細,以便讓有意置業的人士有機會能夠獲得較高的按揭成數;結果卻令很多市民只有狹窄的居所,無法進一步改善居住環境及生活質素。

仿效新加坡 定住宅最小面積

過往亦有輿論建議特區政府仿效新加坡,為住宅樓宇訂立最小面積的要求。新加坡政府為了進一步規管面積較小的住宅樓宇出現,自2019年1月中起,規定中央區外的私人住宅樓宇平均單位面積不得小於85平方米,約915平方呎。筆者支持有關當局朝這個方向訂立指引,正如我們也為收容犯人的監倉訂下規劃標準面積一樣:根據保安局回應立法會的資料顯示,高度設防的個人囚室規劃標準面積為7平方米,約75平方呎;其他集體囚倉的規劃標準面積為每人4.6平方米,約50平方呎。

然而,筆者認為要讓更多有能力置業的市民能夠購買自己心儀的居所,在不觸動現有各項「辣招」方案的大前提下,我們可以嘗試從「壓力測試」入手。根據現時金融管理局發出的指引,一般置業人士在申請按揭貸款時,需要接受按揭申請人或家庭的「供款與入息比率」(Debt Servicing Ratio,DSR)壓力測試。現時基本DSR的上限為50個百分點,即按揭供款不能超過按揭申請人/家庭入息的一半;於壓力測試下,假設實際按揭利率上升3個百分點,DSR最高只能為60個百分點。

雖然有關壓力測試對首次置業人士比較寬鬆,有部分銀行或貸款機構,即使首置人士在假設增加3厘息後的壓測不合格,只要基本的DSR仍是50個百分點,仍可承造最高8成或9成按揭,但其保費卻會因應風險因素作額外調整,即首置人士的負擔亦會增加。

美國聯邦儲備局在11月初議息後宣布維持利率不變,聯邦基金目標利率維持在0至0.25厘,符合市場預期;而聯儲局的聲明指出,疫情令經濟活動受壓,對中期經濟前景構成風險,故不會減少購買資產,並會使用所有工具支持經濟,意味美國量化寬鬆及超低息政策將持續一段時間。

壓測基準 與市場實況差距大

在聯繫滙率的基礎下,市場有理由相信香港的住宅樓宇按揭利率在未來一段時間不會出現太大變化,因此,若有關當局繼續以「假設實際按揭利率上升3個百分點」作為壓力測試的基準,便會與市場實際情況有很大的差距。

特區政府在近月宣布各種不同的抗疫措施時,經常強調要「張弛有度」,因應實際情況而作出適時調整。在規管住宅物業市場時,筆者認為有關當局應同樣採取「張弛有度」的策略,在不觸動各項主要「辣招」方案的前提下,因應市場環境的轉變而作出適時的調整,令更多有負擔能力的市民,早日達成置業的心願。

規管住宅物業市場時,當局應同樣採取「張弛有度」的策略,因應市場環境轉變作出適時調整,令更多有負擔能力的市民早日達成置業心願。(資料圖片)

撰文 : 劉培榮 堅策研究中心顧問

欄名 : 房策透視

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