置業負擔逆市升 樓市交投仍平穩

置業家居 2020/12/05

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究竟何謂「剛性需求」,或許不同人會有不同的演繹,根據政府的講法,盡管過去一年整體樓價已稍稍回落,不過港人供樓負擔比率卻逆市上升,反映市民置業仍屬於剛性需求,即使供樓供得辛苦,仍然有不少港人願意入市買樓,市民對擁有自置居所的需求相當大。

家庭收入跌幅甚於樓價

港人供樓負擔比率持續處於高位早已是不爭的事實,最令人意想不到是即使樓價回落,置業負擔仍然持續上升,根據政府最新發表2020年第三季經濟報告,在今年第三季市民置業負擔指數,即市民按揭供款相對住戶入息中位數仍處於77%,較第二季的76%微升的同時,更較去年同期的73%顯著增加4個百分點。

即使樓價有所回落,但市民供樓負擔反而逆市上升,最關鍵的因素在於市民收入下跌幅度,比起樓價跌幅還要大,按政府統計處綜合住戶統計調查,今年第三季所有住宅家庭入息中位數只有$26,200,雖較今年第二季的$25,500稍微回升,但卻較去年同期的$28,600顯著回落約8.4%,因應家庭入息中位數減少幅度比樓價跌幅大,市民供樓負擔自然相對上升。

剛性需求某程度而言,是指市場對住屋需求殷切,筆者過去已分析過,一段長時間的剛性需求,實際上已變成「實質需求」(實需),在經濟學的理論來說,「剛需」即是指買家以至租客對樓宇有自住需要,有關需求缺乏彈性,即使供得辛苦,市場住屋需求仍然未有減少,當中包括新婚夫婦需要單位自住,換樓客需要改善居住環境,新生嬰兒的家庭急需較大單位居住,以至分支家庭的住屋需求。

剛需強勁 「吃力」仍上車

無可否認,目前整體住宅的樓價水平,仍處於歷史高位,按差估署的全港私人住宅樓價指數,最新整體住宅樓價仍較1997年的高峰高於1.2倍,樓價處於高位,市民供樓負擔自然「吃力」,不過大家亦需明白,有關置業負擔指數只可作為參考之用。

即使供樓負擔逆市增加,不過整體而言,今年一、二手交投仍然活躍,上月一手新盤銷售更突破2,600伙,創自去年3月以來的20個月新高,雖然今年整體一手交投仍較去年同期有所回落,但同時間整體二手市場仍維持活躍,今年至整體二手註冊量已達至4.3萬宗,預計全年二手交投約達4.7萬宗,較去年全年約41,200宗,逆市增加14%,反映市場需求殷切,部分二手購買力從一手轉投二手,整體而言,即使在疫情下今年總體住宅成交量仍然與去年相若,置業負擔增加,亦無阻市民入市。

即使供樓負擔逆市增加,不過樓市仍然活躍,上月一手新盤銷售更突破2,600伙,創自去年3月以來的20個月新高。(湯炳強攝)

撰文 : 陳坤興 Q房網香港董事總經理

欄名 : 樓市講場

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