釋放祖堂地活化新界 紓房屋短缺

評論‧世情 2020/12/11

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特區政府最新一份施政報告提出,要切實解決社會的深層次矛盾。報告中指出,房屋是香港眾多問題的癥結,不會放棄「明日大嶼」計劃,但此計劃甚具爭議,亦屬長遠方案,故中短期盡快開發新界土地,仍然刻不容緩。要「活化」新界,必須多管齊下,除土地共享先導計劃外,如何釋放逾2,000公頃的祖堂地最為關鍵。中央政府一直支持特區政府依法施政,當局只要在《基本法》保障私有產權的前提下,追本溯源地正確理解《新界條例》原意,找出符合整體宗族成員最大利益之方案,將可為新界帶來新景象,同時大大紓緩全港房屋短缺的困境,達致多贏。

涉2400公頃 比明日大嶼更大

粵港澳大灣區是國家極重視的發展戰略,香港要融入國家發展大局,抓緊難得機遇,必須先透徹理解自身不足,再以新思維作出貢獻。香港本身並非無地可用,但全港111,000公頃土地,卻只有7%是房屋用地,遠低於其他大城市,包括倫敦、紐約,甚至是新加坡。事實上,新界8,300公頃的農地中,大量未被發展,當中包括「祖地」和「堂地」,即一個氏族共同擁有之財產,佔約2,400公頃,總面積比「明日大嶼」填海造地更大。

全港約有7,300個祖堂地,歷史悠久,分布極為零碎,業權分散,不少已經丟空荒廢,難以作有系統發展。祖堂地往往位處一大塊土地的中央,如未能出售,會阻礙鄰近土地發展,故此需要透過轉售整合,才能發揮土地價值。根據《新界條例》第15條規定,每一個祖堂都須由委任司理(manager)管理,司理須取得當區民政事務專員發出的同意書,方可出售該地段。發展祖堂地最大的困難,在於現時實際上的出售門檻極高。過去多年,專員只會在所有宗族成員同意下才會發出同意書,大大增加放售難度,以致祖堂地及鄰近土地的整體規劃和發展受到極大限制。

祖堂地出售門檻 法例無規定

過去5年,民政專員只就逾300個申請發出同意書,眾多民政專員不同意出售的個案中,基本上都拒絕向司理披露任何關於反對者身份或反對的原因。然而在法律層面上,《新界條例》中並沒有任何條文規定出售門檻,或政府處理同意出售申請的程序,沒有訂明即使只有一名宗族成員反對,民政專員便不得給予許可,亦沒有訂明全體成員必須一致同意才可出售。需知道一些宗族成員數以千計,還有不少身處海外或音信杳然,取得他們一致同意是不切實際的。

政府近年積極發展新界,不少宗族成員亦嘗試出售祖堂地以配合發展,縱使民政事務總署與鄉議局早於2018年已成立新界祖堂事務工作小組,研究便利祖堂處理土地事宜,但至今商討無果。民政專員在處理祖堂問題上不作為,令祖堂地發展無期。專員其實有責任根據公法及行政法(public and administrative law)處理申請,並有「查究的職責」(Tameside duty),在決策之前作出充分的查究,採取一切合理步驟了解所有相關的資料,查詢適用的中國習俗和反對的理由,並將大部分宗族成員的整體利益納入重要考量後,決定應否同意出售土地。

事實上,港府在1982年起實施地區行政計劃,當中民政事務專員作為政府在地區的代表,被賦予「確保透過部門之間的磋商及合作迅速解決地區問題」,以及「當工會、法人團體與居民之間有爭議時,擔當調停的角色」等職責。民政專員應該更主動承擔職責所在,例如在祖堂地交易出現紛爭時進行調解,充當中間人的角色,起碼讓雙方有溝通協商的渠道,知道大家支持及反對的理由,而非推搪塞責,任由祖堂地束之高閣。

一處鄉村一處例 民政專員應酌情

過往法庭曾在個別案件中,根據就該案件提出適用於有關祖堂地的傳統習俗之證供,指祖堂地交易要取得宗族成員一致同意,但也有判例說明,只需要各房負責人同意即可。因此,要打破祖堂地難以出售的僵局,應按照傳統習俗,「一處鄉村一處例」處理,若有關交易得到宗族各房或分支的負責人(而毋須全體宗族成員)的支持,民政專員便應給予同意。按照《新界條例》,民政專員的確有酌情權因應實際情況,為維護宗族成員的整體利益而主動促成交易。

土地是香港的稀有資源,面對嚴重的住屋短缺,不應再容許個別宗族成員以不合理的要求或藉口,阻止大多數成員的出售意願,阻礙有潛力土地的發展,這明顯不符合香港社會的整體利益。行政長官在施政報告中亦強調,從管治角度,如房屋問題未能解決,社會難以長治久安。

無論如何,祖堂地問題一日未能解決,對發展大局有根本性影響。韓正副總理早前已表明,任何有利於保持香港長期繁榮穩定的事情,中央會全力支持,特區政府只要多聽各界意見,擺脫僵化程序,大家團結一致,必定可令港人安居樂業,香港將會更加繁榮穩定。

新界8300公頃的農地中,約2400公頃為祖堂地,總面積比「明日大嶼」填海造地更大。(資料圖片)

撰文 : 馬豪輝 港區全國人大代表

欄名 : 房策透視

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