2021年按揭市場前瞻

置業家居 2020/12/25

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2020年將逝,今年對多數人來說,可能都不是愉快的一年。展望未來,在樓市及按揭市場,都充滿變數。但如果幾個重大因素沒有太大的意外發展,估計明年按市會是鬆中有緊的一年。

在作出預測前,先說明一下幾個重大因素的基本假設:美國的低息政策在明年持續、肺炎疫情在年中左右因疫苗普及而逐步受控、美國新政府上台,中美緊張關係略見紓緩。

資金湧港續推低拆息

在以上假設下,估計明年本地資金充裕情況持續,本港拆息維持偏低,一方面是整體上港息跟隨美息走勢,另一方面是中美關係看來難以全面改善,大量國內企業仍會以香港為主要集資基地,吸引大量資金留駐香港。與供樓相關的一個月拆息,較高機會維持在目前的極低水平。對仍要供樓的業主來說,拆息低企,每月支出減少,應該是好消息。

銀行放貸取態鬆中有緊

在資金充裕的情況下,存款增加,正常情況下,銀行會採取較積極的放貸態度,此方面的發展近日已見端倪,個別銀行已下調新批H按的利率、增加按揭的現金回贈。

但明年的疫情的發展仍會左右銀行取態。較樂觀的估計,隨疫苗普及,新冠肺炎疫情會在明年受控,但受打擊一年的行業,復甦需時,就業市場的改善也需要時間。在新批按揭利率下調、回贈增加的同時,估計銀行的審批態度不會明顯放寬。簡單來說,是「鬆中有緊,揀客來做」。經濟條件較佳、職業穩定、信貸紀錄良好的按揭申請人,可望獲得較今年較佳的樓按優惠。但條件較不理想的申請人,可能會面對更審慎的批核要求。

按揭指引難放寬

最後,年中前實體經濟未見明顯改善、但資金充斥市場,估計樓價會在窄幅波動。此情況下,不論是按揭成數抑或壓力測試要求,都難放寬。

對於已在供樓的小業主,可比較明年新批按揭與自己原有按揭的條件,如果新批按息較原有按揭為低,可考慮部署轉按減低,但前提是維持良好的還款紀錄、準備齊全的入息證明。對於準買家來說,入市時宜採較保守的態度,例如計算壓測後可借$500萬,也不妨「打個九折」,以$450萬為借用樓按目標。又或最起碼準備擔保人,以減少樓按被拒批的風險。

筆者指未來一年充滿變數,估計明年按揭市場會是鬆中有緊的一年。

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 樓市講場

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