樓市跑贏股市 前路崎嶇仍審慎樂觀

置業家居 2021/01/02

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2020年已經過去,最估不到的是,過去2020年竟然比2019年的社會事件,更加顛簸不平(Bumpy)。這一年我們經歷了疫情帶來的衝擊,出行計劃受阻、甚或連出國探親、海外進修也被迫取消,出門要戴口罩、原本的生活亦被打亂、甚至連飯碗也打破,疫情帶來的衝擊確實令人難以估計。

疫情下環球經濟大受衝擊,不少企業難免需要艱苦經營,部分行業更幾近完全停頓下來,相對之下地產行業或許會是影響較少的一群,整體樓價縱使出現整固,但表現尚算平穩,按差餉物業估價署最新公布,最新11月份私人住宅樓價指數報380.4點,按月輕微下跌0.18%,而按年跌幅則達1.27%,因應近月疫情反彈,相信整體而言,今年全年樓價會下跌約2%,部分屋苑的實際跌幅或許已達5至8%。

整體樓價僅微跌 屬「不幸中之大幸」

相信大家亦明白,始終過去一年本地經濟持續收縮,整體失業率亦已經連續半年處於6%以上的高位,整體經濟仍未走出衰退,加上打工仔「飯碗不保」,樓市自然持續受壓,但整體來說,樓價只是輕微回落,可說是「不幸中之大幸」。

再者因應本地經濟持續收縮,今年樓市的表現亦跑贏股市,最新恒生指數報27000點水平,較去年年底的28189點,輕微回落約4%,不過仔細分析今年的股市完全靠「新經濟股」來支撑,部分屬於藍籌的舊經濟股(如長和、恆地)的跌幅更超越20%以上。

按恒指的分類指數作分析,當中反映新經濟股的恒生科技指數,指數是今年7月才推出,不足半年間升幅已達至21.7%,相反公用分類股指數以至地產分類股指數均顯著回落,前者按年回落約20.1%,而地產分類指數更按年大跌21.5%。

後市挑戰重重 料下半年漸入佳境

無可否認,過去一年間地產股股價急速回落,多少亦反映樓價回調,以至股市對樓市的前景亦缺乏信心,當然股市同樓市向來沒有必然的關係,再者缺席衍生工具的影響下,樓市的波幅往往遠低於股市波幅,不過從過去五年地產分類指數變化,與期間樓價走勢接近,按過去樓價指數歷史高位是2019年5月,而地產分類指數的高位則是2019年的4月,兩者亦相當接近,從此來看,恒指地產分類指數或可成為後市走向的推算參考。

總括而言,縱使經濟不景但整體樓價仍然企穩,反映目前樓市尚算健康,樓價何時見底回升仍言之尚早,後市仍然充滿挑戰,前路仍然崎嶇不平,今年經濟會如何,仍需視乎疫苗有效性、經濟復甦步伐、以至環球何時回復全面通關。疫情期間樓價沒有太大調整,相信今年樓價或許會有溫和升幅,升幅可達5%,而下半年肯定會比上半年好。

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疫情期間樓價沒有太大調整,後市前路仍然崎嶇不平,相信今年樓價或許會有溫和升幅,而下半年肯定會比上半年好。(本刊攝影組)

撰文 : 陳坤興 Q房網香港董事總經理

欄名 : 樓市講場

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