經濟手段介入 保育發展兩全有法

評論版 2021/01/08

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香港寸金尺土,總是引起「保育」還是「發展」之間的爭議,尤其當歷史建築落在地價昂貴的鬧市之中,發展利益令保育成本更大時,我們總是眼巴巴看着歷史建築一幢接一幢被清拆重建。

在現行的制度下,除非是政府物業或法定古蹟,否則即使獲評為一級歷史建築,古諮會也沒權力強制業主保留任何建築物。然而,香港達7成建築物都由私人擁有,要保住有價值的建築物,全數用公帑購入幾乎是不可能,所掀起的社會爭議亦非常大;但若要良心業主純粹出於感情和回憶,而放棄拆卸重建的賺錢機會,更是不切實際。

我們需要多一些介入的板斧,才有機會扭轉私人歷史建築總難以留下的困境。

不少國際大城市與香港面對同樣問題,有些經驗或可借鏡,例如地積比例轉移。紐約市早在1968年,通過了《地標保存法》,限制私人開發一些被評為有歷史意義的建築物或街道,而為彌補業主損失,法例容許把物業的發展權,轉移至另一個地方,紐約市商業區就有10多個歷史城區因此得以保留,中央車站就是一例;近至台北,迪化街亦是透過地積比轉移,成功保留當地的歷史建築群。

地積比轉移應成政策 解棘手問題

其實香港早在15年前,已嘗試以這方法解決私人建築的保育問題。2005年,市建局把灣仔和昌大押建築群收購後,透過地積比轉移,在比鄰以招標形式,讓發展商興建約19萬平方呎住宅的綜合發展;2007年,景賢里擬改建,後來政府把它列為暫定古蹟,以換地方式保住這座如今已逾80年歷史的大宅。

可惜,地積比轉移要解決的技術問題不少,同時需要不同政府部門協調,規劃署和城規會需適量放寬高度限制等,亦牽涉整個區域的城市規劃,需時教育社區接納,令地積比轉移至今仍未能成為政策,和昌大押和景賢里都只是零星成功例子,多年來,清拆再發展的私人歷史建築還是比留下來的多得多,山頂的何東花園、灣仔的同德押舊唐樓都遭遇同樣命運。

如果要求私人業主保育舊建築是經濟問題,就不能排除要以經濟的介入方法,甚至可讓地積比轉移成為解鎖不少棘手問題的契機,包括丁權、農地及保育濕地緩衝帶等。

借鑑倫敦 拓住宅兼顧濕地保育

新一份施政報告就提到,「更充足的新增土地,將令我們更有條件保留郊野公園、承傳天然和文化遺產」。但參考外國不少案例,在憑空造地以外,仍有很多方法可以顧全保育及發展,例如與其讓不少濕地緩衝區內的魚塘荒廢,其實可有少許「鬆綁」空間,轉移及增加若干發展地積比率,要求發展商妥善管理及回復緩衝帶內的濕地生態作為補償,以經濟介入方法達致發展與生態保育並存。

英國倫敦有多個結合住宅物業發展和濕地保育的成功案例,以倫敦濕地中心(London Wetland Centre)為例,「英國野禽和濕地基金會」以合作夥伴形式,將4個位於泰晤士河畔的水庫,改為集教育和保育於一身的倫敦濕地中心,為獲得資金改建及保育,擁有水庫的機構將水庫部分土地賣給發展商興建住宅,發展商則承擔改建成本,以及向基金會捐款作為保育基金,營運濕地中心。本港近年都有類似做法,例如有發展商在錦田住宅項目旁邊一幅5公頃農地,試行香港首個私人管理濕地,成功修復荒廢農地成半自然鹹淡水濕地,發展與保育共存。

不論要保育的是環境還是歷史,和經濟發展都不應是二元對立的概念。解決問題需要的不單是嶄新思維,亦應有更廣泛的社會參與,訂立更穩妥及透明的基礎,讓公眾重獲信心。

與其讓不少濕地緩衝區內的魚塘荒廢,其實可有少許「鬆綁」空間,以經濟介入方法達致發展與生態保育並存。(資料圖片)

撰文 : 陳智遠 Roundtable 研究所創會成員、活現香港(Walk in Hong Kong)共同創辦人及行政總裁

欄名 : 評論

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