息率回顧及2021按息走勢

置業家居 2021/01/09

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回顧2020年本港按揭息率,為應對疫情,美國於去年3月份緊急減息達1.5厘,將美息進一步推低,但本地拆息首季仍持續高於美息水平。事實上,去年首季港元貸存比率持續處於近90%偏高水平,反映銀行放貸資金偏緊,加上疫情下經濟不確定性因素增加,上半年銀行避險取態加深,將控制資金成本重要性放前,促使去年銀行接連削減按揭優惠及上調按息,新批按息由年初仍低至H+1.24%逐步上調至H+1.5%。去年首4個月按息均主要以H按封頂息率水平計,實際息率2.5厘。

銀行結餘創新高 拆息跌幅明顯

在環球寬鬆貨幣政策下,去年4月起銀行結餘開始上升,5月份拆息出現明顯跌幅,與樓按相關的1個月拆息跌穿1厘,H按實際息率逐步下跌,與P按息開始拉闊。6月銀行結餘破千億,資金持續流入本港尋找投資機會,10月底起銀行體系結餘已增至逾$4,500億創下歷史新高,較首季約$540億水平達到多倍增幅。銀行結餘重返高度充裕水平下,銀行同業拆息於11月份進一步回落至貼齊美息超低水平,與樓按相關的1個月拆息於11月份平均為0.15%,於11月19日更跌至0.1%約10年新低水平,較年初曾高逾2%大幅回落。

受惠於銀行資金流動性增加,加上樓市在剛性需求下,疫情下仍持續靠穩,去年第四季起銀行樓按取態漸轉積極,新批按息出現掉頭回落,市場上按息由H+1.5%下調至低至H+1.3%,現金回贈亦增加至約0.5%至1%。在以上三大因素下(銀行結餘創新高、拆息回落、銀行按息掉頭回落),令實際按息由去年初約2.5%降至年內低至1.4%低水平,創下近10年新低。

按息料維持1.4%至1.7% 放貸意慾積極

踏入2021新的一年,展望息率走勢,市場憧憬疫苗即將面世為經濟復甦帶來支持,今年環球多國會集中處理接種疫苗進展,並着手全面推動經濟復甦,美國是疫情相當嚴重的國家,今年即使疫苗面世,經濟回復進度仍會存在不確定性,相信美國聯儲局為了確保持經濟復甦步伐穩步前進,將會於較長時間繼續維持現有超低息水平及寬鬆貨幣政策,故此2021年美息維持現時低水平已無懸念。

聯繫滙率制度下,本港息率在很大程度上跟隨美息走勢,意味本港息率於今年仍會維持現時低息水平。由於市場上超過9成用家使用H按,故此實際按息亦受拆息變化而影響,拆息受影響因素較多,換言之,本地按息走勢視乎美息走勢外,亦受銀行結餘變化、貸存比率、銀行樓按積極性影響,預期2021年本港1個月拆息在不受季節性及短期因素影響下將主要介乎0.1%至0.25%水平。而基於H按優勢較大,H按很大機會持續為主流按揭計劃,今年按息將主要介乎1.4%至1.7%,延續近10年新低水平,有利本港樓市發展。

2020年按揭貸款出現負增長,新盤按揭及轉按均明顯下跌,惟獨二手物業按揭金額在放寬按保的帶動下逆市增長。2021是進入經濟復甦的一年,發展商將積極加快推售新盤,以彌補今年下跌的銷售量,一、二手交投均有望增加,加上低息環境有望推動轉按及物業套現低位回升,今年銀行放貸意慾將較去年積極。最近,銀行正在積極經營今年按揭業務目標,再有多些銀行加入提供低至H+1.3%,亦有銀行將按揭額要求降低,例如個別銀行將H+1.3%之按揭金額要求由$700萬或$1,000萬以上降至$500萬;銀行現金回贈由過往為貸款額之0.2%至0.5%上調至0.5%至1%。此外,銀行估價亦貼市配合,反映銀行樓按取態正面,預期現時平均按揭額約$474萬水平將可持續發展低至H+1.3%水平。

筆者指,2021年一、二手交投有望增加,加上低息環境有望推動轉按及物業套現低位回升,今年銀行放貸意慾將較去年積極。(資料圖片)

撰文 : 王美鳳 中原按揭經紀有限公司董事總經理

欄名 : 樓市講場

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