P轉H的考慮

置業家居 2021/01/23

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近日拆息偏低,對於大部分以H按供樓的業主來說,每月供款利率自動下調。但有一批業主,在2年多前以P按借取按揭,此批業主如由P按轉H按,利率可下調約0.6厘,兼享現金回贈,但要留意,此類轉按也有輕微的風險需要考慮。

封頂利率提高存風險

近幾年的絕大多數時,新批按揭都以H按佔較高比重,P按變得聊備一格,例如去年11月,新批按揭中,只有2.5%為P按,而94.6%為H按。唯一例外的時段是2018年底至2019年初,當時由於拆息偏高,大部分新批H按的實際上會轉用以P為準的封頂利率供樓。新批H按與P按的利率均約為2.15厘。加上當時有銀行為P按提供較多優惠,P按的用家比例一度佔上風,在數個月間,有47%至57%的新批按揭為P按。

由於拆息在近月大跌,本周初一個月拆息回落至0.11厘水平,以新批按息約H+1.4厘計,現時新批H按的利率只在1.51厘水平。2年前取用的P按,罰息期可能已完,如果借款人現時由P按轉H按,按息可下調逾0.6厘。以未償還按揭額$400萬,年期25年計,舊有P按每月還款為$17,248;轉為H按,付月還款會降至$16,205,每月節省逾千元還款。而近期多家銀行亦為轉按客戶提供現金回贈,足可抵銷轉按的律師費。

要強調的是,對2年前選用P按的業主來說,考慮轉用H按,也有幾點要考慮。第一,是2年前批出的P按,利率一般為大P(5.25厘)減3.1厘,即2.15厘,無疑較當前的H按利率為高。但現時H按的封頂利率,一般為大P減2.75厘,即2.5厘。如果轉用H按後,理論上,如果拆息大幅上升,業主未來的供款利率可能較舊有P按為高。

留意收入能否再過壓測

其次,2年前新批的按揭,不論是H按或P按,大部分都備有與按息掛鈎的存款戶口。但現時此類存款優惠已不是必然,部分銀行仍有提供,部分銀行卻已全面撤銷,另有銀行可供借款人選擇,如果要按息掛鈎存款戶口,在按息或回贈上會有調整。對買家來說,在轉按時宜詳加考慮。

最後,如果以現時條件轉用H按,雖然實際上的每月還款會以「H+」計,在計算供款與入息比率及壓力測試時,「當前利率」卻會以較高的「P減」,即2.5厘計算,2年前收入僅僅夠計,而收入又未有增長的借款人,要留意收入是否足以通過壓測。

dick.ip@panasian.biz

2018年底至2019年初期間拆息偏高,因此不少用家選擇P按;近月拆息大跌,該批業主可趁罰息期完結轉用H按,但要考慮部分輕微風險。

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 樓市講場

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