活化工廈 滿足不同土地需求

評論版 2021/02/19

分享:

迎接新歲,人們總盼望萬象更新。近10年來這個城市更新得最顯著的,工廠大廈定必榜上有名。政府早前指出,期望今年首季可推出先導計劃,以預先公布的標準金額,計算重建老舊工廈的補地價水平,以便業界評估成本,加快改契。究竟新措施能否如政府所願?政府實行活化工廈政策,至今已逾10年光景,我們不妨先回顧活化工廈的前世今生,找出左右其空間改造的因素。

2010年首推活化 整幢改裝釋潛力

在2008年底,本港工廈共有逾110萬平方米的空置樓面。政府認為,本港需要合適而價格相宜的土地或樓面空間,以發展高增值經濟活動,而工廈一般樓面開闊、裝有大型升降機、大多位於市區,交通運輸方便,適合改裝作其他用途。

惟當時工廈改裝和重建進度緩慢,時任行政長官曾蔭權在《2009-10施政報告》宣布一系列活化工廈措施,以釋放工廈潛力,當中包括合資格工廈的業主,申請在原有工廈的整段使用期內或契約期間改裝整幢工廈,並改變原有用途,可獲免繳豁免費用。

第一期措施於2016年3月底結束,地政總署合共收到171宗活化計劃申請,改裝工廈有140宗申請獲批。

政府肯定活化工廈措施的成效,並於《2018施政報告》宣布重啟計劃,並決定第二輪措施聚焦於提供誘因推動工廈重建,當中的主要新措施,包括容許在1987年前落成老舊工廈的重建項目,放寬最高核准非住用地積比率,上限為20%。截至2020年6月底,城規會共收到44宗重建工廈申請,28宗獲批出規劃許可。

重建補十足地價 成本急升

第二輪活化工廈措施所施加的條件,或令後來業主判斷活化工廈是否有利可圖時,有更多的計算:業主重建工廈需繳付十足市值土地補價,如改裝作其他用途,也需繳付十足豁免費用。按2010年的數據,政府收取工廈改裝豁免費用,平均每年約1.2億元。

第一輪措施免收工廈改裝的豁免費用,大大減低活化成本。在第二輪措施,雖然政府以放寬工廈重建項目地積比率最多2成作為誘因,但假如工廈重建後的土地用途或樓面面積,與現時地契條款不相符,業主需就項目向地政總署申請契約修訂,更要付十足土地補價。一旦涉及補地價,活化成本便會急升,增加的開支數以億元計。

業主仍然可獲免收豁免費用改裝整幢工廈,惟需把改裝後的總樓面面積10%,劃作由政府決定的5個特定用途,包括文化藝術、創意產業等,但這類租客本身承租能力較低,會令業主改裝工廈的回報較第一輪措施受限。

企業省租金 活化工廈成新寵

業主需小心計算活化工廈的成本,同時評估市場對未活化工廈和已活化工廈空間的需求,預測活化帶來的收益,以衡量成本與收益是否相稱。

過去政府認為,香港缺少商業面積供應,工業用地則過剩,於是將大量合適的工業地區改劃作其他用途,例如商貿,並提出第一輪活化工廈措施。在目前經濟不景氣的大環境下,企業為了節省租金成本,遷出傳統核心商業區,有物業顧問公司代表表示,活化工廈的租金較傳統的甲級寫字樓低出10%至20%,物業規格卻不會太差,因而成為企業租戶新寵。

另一邊廂,活化工廈實施後,導致工廈供應減少,刺激租金上升,不少使用者因此面臨迫遷、加租,最終甚至無奈退場。現時有不少文化藝術團體仍然租用工廈營運,而且已經一搬再搬、愈搬愈細,擔心第二輪活化措施刺激重建工廈或會逼走他們。

由此可見,除了商業用地的需求要滿足,香港對工業用地仍然有需求。政府規劃署委託獨立顧問於2017發表用地需求報告,估計至2041年,本港工業樓面面積將出現供不應求。

擴闊工廈用途 未來供不應求

城規會多年來不時擴闊工廈用途的定義,使更多產業能夠合法進駐工廈,政府第二期活化計劃也容許現有工廈作非工業用途,例如准許現有工廈個別單位用作5類非工業用途,包括藝術工作室、影音錄製室等;加上有不少商戶租用工廈作派對房間,甚至住宅等違法用途,合法和非法使用工廈的非工業用途增多,使工廈空置率保持較低水平。

工廈空間有價有市,業主不愁無租客,反映工廈不只活化一路,而活化要承受重建或改裝的高昂成本,甚至可能要補地價。面對這些阻力,業主對潛在回報的評估或會更加保守。

適應時代轉變,活化工廈不但可為工廈重新注入活力,並且滿足本港經濟對土地的不同需求。社會清楚了解活化工廈的政策背景及市場供求情況,才有足夠基礎進一步討論如何完善活化政策。

活化工廈不但可為工廈重新注入活力,並且滿足本港經濟對土地的不同需求。(資料圖片)

欄名 : 評論

機構 : 智經研究中心

緊貼財經時事新聞分析,讚好hket Facebook 專版