投資活化工廈 業主兩大考量

評論版 2021/02/27

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政府早前預計,最快本季可推出先導計劃,以預先公布的標準金額,計算重建老舊工廈的補地價水平,以便業界評估成本,促進工廈活化。要預計政府的如意算盤能否打響,我們不妨分析工廈業主在首兩期活化工廈計劃推出後的抉擇。

以2018年宣布開展第二期活化工廈計劃為例,其中一項措施,是容許在1987年前落成老舊工廈的重建項目,放寬最高核准非住用地積比率,上限為20%。此項措施吸引一批私人工廈業主將旗下物業活化發展,截至去年6月底,城規會共收到46宗重建申請,28宗獲批出規劃許可。惟政府官員認為,本港尚有很大空間推動工廈活化,因本港約有1,000幢1987年前落成的老舊工廈,當中單一業權、較易達成重建的有280幢,但申請數字只佔當中的少數。

資產價值增長 高於交投增幅

對業主來說,投資活化工廈最重要有利可圖。重建工廈,尤其改建成商廈,可能得到不俗回報。有房地產服務及投資公司研究發現,改裝為寫字樓或半商舖用途的工廈,可提供高達6成的租金溢價。活化工廈帶來的資產價值增長,亦遠高於一般工廈交投所錄得的增幅。

活化工廈計劃於是帶動整幢工廈投資市場,吸引部分投資者積極收購工廈作重建用途,例如伯恩光學楊氏家族近年接連收購觀塘區多幢工廈物業的業權,並於去年向城規會申請,將旗下一幢樓齡逾40年的15層高工廠大廈,重建為一幢樓高不多於39層的新式工廈。

不過在業主和投資者眼中,並非每幢老舊工廈均有活化的價值。活化決定受不同因素左右,包括地理位置和所屬地區規劃,全港所有工廈均應獲准根據相關分區計劃大綱圖,按各自所屬的地帶進行活化。

不論是第一期還是第二期活化工廈計劃,獲批項目最多來自九龍東。截至2020年9月底,總共有58宗位於觀塘和九龍灣的工廈整幢改裝或重建申請獲批,它們會改作辦公室、商舖和服務行業及酒店。

地區規劃 掀當區工廈活化潮

此現象與政府規劃九龍東轉型不無關係。過去九龍東包括觀塘、九龍灣和啟德機場舊址,是本港重要工業基地,隨着本港製造業北移,區內工廈未有被充分使用,政府在2011至2012年宣布「起動九龍東」計劃,把九龍東轉型為核心商業區,並落實檢討土地用途、改善區內連繫和相關基建設施等多項措施。

受惠於觀塘和九龍灣的工業用地改劃為「商貿」用地,以及活化工廈兩個政策,部分私人業主遂將區內名下工廈重新發展,同時加快九龍東轉型。政府於2017年起將「起動九龍東」擴展至新蒲崗,使活化工廈的趨勢亦延伸至該區。

政府主導規劃及改善基建,為區域創造發展潛力和更高的市場價值,加上優惠政策,自然吸引該區業主參與活化工廈;相反,一些位置偏遠的工廈,本身承擔租務欠佳的風險,若欠規劃和基建的配合,業主預料工廈活化後回報未如理想,便不會貿然大灑金錢活化物業。

質疑補地價金額 大幅偏離市場

活化工廈能否成事的另一因素涉及補地價。業主重建工廈,若擬重建項目的土地用途或樓面面積,與現時土地契約條款不相符,業主須按現行機制付十足土地補價。

補地價金額往往數以億元起跳,是否太昂貴,不能一概而論;然而,補地價昂貴令部分業主卻步,卻是不爭的事實。曾有荃灣區工廈的業主,因區內活化工廈補價在2年間翻2倍,漲幅遠高於預期,而打算取消重建其工廈為新式商廈。

業主覺得不划算,與他們和政府對地價估值方法有原則性分歧有關。立法會建築、測量、都市規劃及園境界議員謝偉銓曾撰文指出,有不少工廈業權人質疑政府計算補地價的方法不公,金額大幅偏離市場,令他們不願意補地價重建工廈物業。事實上,政府與業主經常就補價金額存在分歧,商議時間可長達十年八載,自然影響活化工廈的成效。

政府提供誘因,不一定能夠吸引工廈業主活化物業,補地價成本、物業位置以及所屬區域規劃,均左右其決定。當然,活化工廈政策仍有一定成效,近年一些頗具規模和發展經驗的發展商或投資者「計過度過」,頻頻在市場收購並申請重建工廈,但市場仍有部分工廈業主因缺乏重建發展經驗而卻步。政府去年的施政報告提出「標準金額」補地價的先導計劃,冀釋除他們對補地價的疑慮。這項計劃能否消弭業主和政府就補地價的分歧,令本來欠缺重建發展經驗的業主,也加入活化工廈的行列,值得另文再談。

補地價成本、物業位置以及所屬區域規劃,均左右工廈業主決定活化與否。(資料圖片)

欄名 : 評論

機構 : 智經研究中心

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