土地供應「短加長減」 供求仍緊張

置業家居 2021/03/06

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本港土地問題嚴峻情況絕對不用多說,3年前政府委任的土地供應專責小組,便將樓價高、租金貴、上車難,生活空間狹小擠迫、社區設施不足、以至營商成本高企等的問題,歸咎於土地不足以至本地房屋市場出現供求失衡的現象。

實際推地數目遜預期

每年財政預算案的翌日,政府均會公布未來一年的賣地計劃,按發展局的公布,於下月起的新一個財政年度計劃推出15幅住宅地皮,由於當中絕大部分屬於單幢式細小地皮,因此涉及的單位總數只有約6,000伙而已,縱然按發展局的估算,連同港鐵、市建局的項目,以至發展商的私人重建及補地價項目,政府預算來年的整體土地的供應,料可興建16,530伙,較上一個財政年度的預算輕微增加5%。

不過大家亦需明白,任何的估算與現實或許會有一定的誤差,以去年為例,政府原先亦估算於過去的財政年度,即2020年4月至2021年的3月間,原計劃共推出15幅住宅用地,預計可提供7,530伙,但截止目前為止,去年4月至今政府只透過招標形式推出11幅住宅地,最終涉及單位總數約4,400伙而已。

再者翻查過去數年的政府賣地,自2016年起的財政年度計算,雖然並非一年比一年少,不過政府近年出售的住宅地,確實較5年前大幅減少,在2016至17年度政府共售出21幅住宅地,可供興建約14,510個單位,這是自2010/11年度政府恢復主動賣地以來,政府推售住宅最多的一個年度,連同並餘兩鐵一局、私人重建以至補地價,當年土地可供應單位超越2萬伙。

但期後的4年,平均每年只售出約10幅住宅地而已,可供應的新單位不跌足1萬伙,即使加上其他途徑,新增的供應亦大幅減少。相信今年情況亦會一樣,最終可能「眼高手低」,實際售出的住宅地皮仍會維持10幅左右水平。

未來3、4年私樓落成急跌

無可否認,近年政府在面對土地供應的問題已開始捉襟見肘,真正已完成規模並可隨時推出市場招標的「熟地」,早已賣少見少,主要因應早年提出的新界東北發展區以至洪水橋新發展區,均未完成整體規模以至工程研究,有關土地仍屬於「生地」,未能即使推出市場以增加土地供應。

其實筆者過去已分析過,相信未來幾年的私樓供應會出現「短加長減」的現象,因應一般住宅用地,由政府市場招標出售,直至日後落成入伙,整體發展年期亦需要5至6年,換言之今、明兩年入伙的新盤,大多屬於2016、2017年推出土地,按差餉物業估價署香港物業報告2020,今明兩年的新盤落成量將會高達20,850伙及18,924伙,但隨着近年賣地減少,加上疫情衝擊,令過去一年私樓動工量大幅減至不跌1萬伙,相信3、4年後私樓落成量,勢必顯著回落。

筆者指出近年政府在面對土地供應的問題已開始捉襟見肘,相信未來幾年的私樓供應會出現「短加長減」的現象。(資料圖片)

撰文 : 陳坤興 Q房網香港董事總經理

欄名 : 樓市講場

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