參考丁屋政策 處理港房屋問題?

評論版 2021/03/24

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在剛結束的「全國兩會」所處理的香港議題,除了「選舉委員會」改革外,還有另一重頭戲,就是將香港房屋問題定性為處理香港社會「深層次矛盾」的第一大任務,而香港政府亦已在日前開始有所行動,可見香港房屋問題對特區和中央政府的重要性。當然,香港是一個港口城市,在地理上不同於倫敦或北京,並不是一片大平原的「中心地」,地界固定,不可以四方八面地平面擴張。所以就算有國策支持,要在有限的土地上大幅增加房屋供應,也恐怕不是三五年內能做到的事。

業主多中產 樓價跌易引社會不穩

說到香港的房屋政策,其實自1997年回歸和金融風暴以來,政府內部其實一直知道問題所在,但每當要落手解決問題時,馬上陷入一個兩難局面:如何可以大幅增加房屋供應,而不令樓價下跌?從房產配置角度來看,香港的自置居所住戶在全港總數佔比一直在50%左右,即只有一半人有自置物業,而且多是「沉默大多數」的中產階級。他們基本上都以房屋作為一生人勞力工作後所擁有的主要資產,所以房屋價格的波動,特別是向下波動,是非常容易引起社會不穩定,例如負資產最惡劣時期,發生業主不堪負債重壓而自殺的新聞。

但倒過來說,香港有一半人自置物業,即原來又有另一半人口沒有自置物業,特別是年輕一代。立法會秘書處本月初發表的研究報告顯示,首次置業人士的平均年齡於2019年已推遲至44歲,對於已婚夫婦來說,待成功置業,可能已過了生育的時機,談何生兒育女?

置業與否各半 政策難平衡

如是者,根據簡單的供需分析,假如我們要有意義地增加房屋供應,很自然會將房屋數量增加到會令樓價下跌;要是樓價下跌,即政府在解決香港一半人的「上樓」問題時,同時也在為「有樓」的另一半人製造新問題。特別是香港經濟容易受到外圍因素影響,光憑一片好意,但平衡點拿捏得不夠準,則非常容易「中伏」。

說到外圍因素,我們說「香港房屋不足」,頂多只能判斷樓價呈向上的趨勢或方向,但上升幅度的急緩快慢,卻是在乎於利率的升降。可是現時如果香港要加息,不是說不可能,但會是非常艱難的決定,而且現在才開始想已太遲。自2010年樓市「辣招」推出以來,香港今日樓市基本上已是用家市場,「房屋不再是用來炒」。雖然2016年人口普查時已發現,逾65%的香港住宅已完成供款,無按揭在身,但又再反過來說,即加息影響最深的,將會是在「辣招」推出後「上車」,真心支持和「賭身家」響應政府政策、剛開始買樓供樓的年輕殷實人家。

總而言之,今日特區政府要全面出擊處理房屋問題,需要面對的大原則,或說是客觀環境不可逆轉的限制有三。第一,就是香港樓價要維持穩定,房屋要有意義地大幅增加供應,但又不能導致樓價大幅下跌;第二,就算港府的土地政策能實行「休克療法」般的突然改變,但始終營建需時,新樓供應量也不可能在3至5年內大幅增加,可是「社會撕裂」卻是立即需要解決的問題;第三,正如財政司司長陳茂波所述,香港因應對新冠肺炎疫情,現已處於財赤之中,不可能再大額「派錢」去解決問題,所以最近「明日大嶼」亦已較少人打鑼打鼓去推動。

「丁權」現代化 騰房屋供應?

香港70年代的「丁屋」政策,雖然今日有它的結構性問題,但在數十年前,作為臨時性措施,的而且確曾成功為新界地區帶來接近50年的繁榮穩定,當中的成功經驗亦可能有值得參考之處。例如當日的「丁權」概念,今日可否加以現代化,不論男女,擴充至所有在香港出生、土生土長、未「上車」的香港人,都擁有「優先購買」或「以較低成本」購買本地樓的特殊地位,而且可以轉售?如此一來,也可鼓勵在香港高樓價下儲不到首期、無能力在香港置業的老百姓,透過出售自己的「新丁權」,獲得資本前往外國或大灣區,展開相對舒適的新生活。

進一步去想,若要為公平起見(其實亦為權宜),現有的土生業主,如果願意出售所有在港的自置物業,亦應可獲得這種「新丁權」。這對於現時有在香港置業、處於「收成期」準備退休的嬰兒潮一族,出售「新丁權」可令他們有額外的新誘因去賣樓離港退休,繼而可以在不動用特區政府財務資源的情況下,就能在兩三年內騰出多一點房屋供應,「動用社會資源,解決社會問題」,對政府而言是無本萬利,皆大歡喜。

香港業主多是中產階級,基本上都以房屋作為一生人勞力工作後所擁有的主要資產,所以樓價向下波動非常容易引起社會不穩定。(資料圖片)

撰文 : 劉國匡 時事評論員

欄名 : 評論

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