按息有下行空間 對樓市刺激微

置業家居 2021/03/27

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市傳部分銀行輕微下調新造按息,由之前的H+1.3厘,下調至H+1.28厘。但消息傳出一天,有關銀行便已否認。由於本地銀行「水浸」情況持續,拆息及新造按息仍有下行的空間,但對樓市未必有太大的刺激作用。

監管機構不欲見按揭戰

新造按息有機下行,由大環境看有兩個原因,其一是銀行體系資金充裕。2020年初,銀行體系結餘只有$540億港元水平,但在去年下半年起輾轉上升,近月一直維持在$4,570億港元水平,持續多月處於歷史紀錄高位。銀行存款總額也有類似的情況,1月份認可機構存款總額接近$16萬億港元,較去年同期不足$14萬億明顯上升。另一方面,銀行貸款增速低於存款增速。1月份的貸存比率只有83%(每$100存款,貸出$83),遠低於近年高位,2019年的90.7%。

銀行水浸、貸存比率低的情況,令銀行有足夠動機,增加貸款優惠。問題只是,監管機構似乎不願見到銀行再打按揭戰,部分銀行減息,也會低調進行,又或以「優惠名額有限」等方式推出,而且優惠幅度未必太大。例如近日一般銀行的新造按息下限在H+1.3厘水平,本周傳出個別銀行為$600萬以上按揭貸款,提供H+1.28厘的按息。參考本周中的一個月拆息,即按息由1.45厘下調至1.43厘。雖然對降低每月還款的作用有限,以25年還款期計,每月還款會由$23,855降至$23,799,每月只減少$56。

業主可考慮轉按慳息

由於貸存比率仍是偏低,估計未來一段時間,新造按息會維持低企,甚至仍有輕微下調的空間,連帶現金回贈等的優惠亦可能增加。不過,按息近年一直處於極低水平,再下調數點子,對樓市也未必有太大刺激作用。

對有需要入市的準買家來說,也未必值得為了等待可能出現的更低息按揭優惠,而採取觀望態度。一來是按揭息率本身已低,再下調的空間不大。另一方面是樓市近日有升溫迹象,二手市場出現多宗破頂成交。等待更低息,代價可能是更高的樓價,絕不化算。

反而是已持有物業,有按揭在身的業主,可以觀望一下,等待會否有更多銀行落實開出新優勢,再詳細比較,現有按揭的利率與轉按利率的差別、現金回贈及轉按成本,再考慮在甚麼條件下轉按,可以減省每月還款利息支出。

筆者指本地銀行「水浸」情況持續,拆息及新造按息仍有下行的空間,但對樓市未必有太大刺激作用。(本刊攝影組)

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 樓市講場

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