速建土地業權信息系統 勿再延宕

評論版 2021/04/01

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立法會於2004年7月通過《土地業權條例》(Land Titles Ordinance,香港法例第585章)。法例通過後,政府需要建立一個土地業權登記制度的信息系統,市民可以在網上或電子系統上查閱,然而這個系統在法例通過10多年後,迄今仍然未確立和施行。在很多國家和地區,如美國波士頓、三藩市灣區、洛杉磯、新加坡或英格蘭,甚至在中國內地多個城市,包括北京和廣州,業權的歸屬已有清晰登記註冊,並可以通過互聯網查閱,一清二楚。

在今日多國政府致力推動數碼化的時代,香港宜盡快建構這個土地業權的登記系統,市民可以在網上或電子系統中,對於物業業權歸屬人清晰列明,就像世界上其他主要城市的土地登記冊一樣。這個系統將可以避免糾紛,減少交易成本和不確定性,並使購房者和業主可放心進行交易,提升交易效率。

今年1月,香港律師會經調查發現,一家律師行的一名文員(俗稱「師爺」)不誠實挪用該行客戶資金,包括透支客戶用予買入樓宇的款項。這家律師行主要承接二手單位物業交易及按揭業務,事件引起立法會議員謝偉俊第二度(第一次於2018年)向政府質問,會否盡快實施早於2004年制定的《土地業權條例》,以簡化物業轉易程序(見2021年1月20日政府新聞公報--「立法會7題:物業轉易程序及相關違法行為」)。

現時二手物業交易涉及買賣雙方的律師翻查物業以往的所有契約,以核實業權,過程費時失事,增加交易費用,並間接為律師行不良人員製造機會犯案圖利。

記得2002年12月,時任房屋及規劃地政局局長孫明揚在立法會上二讀《土地業權條例草案》致辭指出,香港的土地註冊制度是一個契約註冊制度,不會註明誰是物業的合法擁有人,為確定物業業權,有關律師必須查核影響物業交易的業權文件。於是,政府提出《土地業權條例草案》,建議土地註冊處把一直沿用的契約註冊制度,改為以業權註冊的制度,每次物業交易時,土地註冊處便確定物業的新擁有權,如此便可簡化物業轉易程序。筆者扼要敘述這條法例成立的背景和立法目的,是方便下文的討論。

買賣雙方 信息不對稱

建立這個房契信息系統,可保障市民在購買物業時,避免因契據中有關業權的「不確定」而帶來意想不到的損失。

最近,筆者一位朋友在港島購置了一個住宅單位,支付了樓價5%的訂金。令他震驚的是,律師後來告知他,該單位的業權是婚姻案件中由法院分配給賣方的。對於這類所有權或往後責任尚不明確的物業,銀行往往不願提供按揭貸款。

誠然,在支付訂金前,筆者的朋友確實檢查過土地註冊處對該單位的登記資料,他看到有關房契的歷史紀錄內容,在2017年標示為「轉讓」(Assignment),再沒有其他信息。因他不是專業法律人員,故並沒有意識到其後發生的問題。

在香港,買方不容易快速檢查清楚房地產所有權的權屬,因為房契通常是一大疊厚厚的文件,有部分甚至可能追溯到19世紀,很多亦由賣方或造按揭的銀行持有。由於賣方比買方對物業掌握更多信息,故無可避免形成「信息不對稱」現象。

契約註冊制 複雜化物業交易

在今天仍然實行的土地契約註冊登記制度下,為了檢查房契的業權,買方必須聘請律師與賣方或相關按揭銀行聯繫,無疑增加了買方的成本和交易的複雜性。更嚴重的是,一些銀行為了節省存儲成本,往往把紙本契據存儲在離岸倉庫中,查核需要花費時間。

在一般情況下,業權能夠查證核實,是在買賣雙方簽訂最終買賣協議後進行(俗稱「大訂」,通常是在賣方收了買方所付「臨時訂金」款項後的14天)。這就意味着,買方在購入物業時,是處於對業權及其權利還未清晰的「信息不對稱」境況。若後來發現業權有問題,或其他相關爭議,唯一的解決方案是仲裁或交由法庭處理。

存儲紙本樓契 增小業主成本

在香港,對大多數家庭而言,除非是超富裕人士,否則置業往往是一生裏最大的一筆投資。在契約註冊制度下,業權缺乏清晰而直接的確認登記,這種交易程序會增加成本和法律上的不確定性。

此外,買入物業後,小業主也會發現,當前的紙本契約登記制度,會繼續對他們施加成本。基於安全起見,許多業主都會把樓契存放在銀行保險箱中,然而本港土地成本巨大,銀行並不喜歡這項「本大利小」的業務,因此很多銀行對保險箱服務不斷加收手續費。可以說,小業主要安全地存儲業權契據,是一項很大的挑戰,並且不斷要為存儲紙本樓契而付出代價。一旦遺失或儲存發生問題,要聘請律師重新追查物業業權的契據從初始至最後一次交易的長長鏈條信息,費用十分昂貴。

很顯然,當下紙本的土地契約登記制度已不合時宜,其唯一目的似乎只是為律師「度身訂造」,給事務律師繁重的工作,但此舉卻要購房者和房屋持有人「埋單」。這讓人想起以前的股票證書系統,使股票交易難以從一個經紀人轉移到另一個經紀人。這個未能配合時代發展的制度,只對小型經紀人有利。

按《土地業權條例》規定,經過12年的檢查期後,所有土地(除非有一些特殊限制)都將轉換為業權註冊土地,然而這個信息系統迄今仍未建立起來。據律政司司長鄭若驊回答立法會議員謝偉俊的查問時表示,業權登記信息系統未能建立,是「土地業權註冊制度十分複雜」,「持份者的意見分岐」。

「新土地先行」 應盡快落實

誠然,對於土地業權契據的歷史紀錄,各方的持份者或許無法釐清或審視業權契據的歷史紀錄或流程準確無訛。另一方面,把契約登記的房契信息,轉換至業權登記的信息系統,若有契據業權無法逐一確證無訛,因轉換出現訛錯而引起的更正和賠償問題,筆者同意需要解決和處理。

然而,自該條例頒布以來,已經過去了17年。如果對於把現時的契約登記轉制,當中業權的處理覺得還有問題,那麼推進新制度落實的一種方式,就是先處理所有新的土地轉讓和交易。英格蘭是一個很好的借鏡:2002年,當地政府通過一項法律,要求對所有隨後的不動產轉讓進行登記。如果香港在2004年時也這樣處理,那麼到現在為止,已有超過240,000宗新建房產被註冊。政府已意識到可選用這種方案,鄭若驊回答謝偉俊提問時表示,「政府正積極推動先行在土地(即指在《條例》生效後授予的土地)實施業權註冊的方案」。

這個「新土地先行」方案已取得主要持份者支持,對於何時實行,政府卻表示仍在「繼續與主要持份者磋商」,但顯然落實法例已不宜延宕。

對本港大多數家庭而言,置業往往是一生裏最大的一筆投資。在契約註冊制度下,業權缺乏清晰而直接的確認登記,增加交易成本和法律上的不確定性。(資料圖片)

撰文 : 許佳龍 科大商學院資訊、商業統計及營運學系講座教授、艾禮文家族商學教授
方博亮 新加坡國立大學商學院兼經濟學系特聘教授

欄名 : 評論

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