失業雖惡化 空置率4.3%屬中性

置業家居 2021/04/02

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受新冠肺炎疫情打擊,整體失業率持續攀升,最新公布的失業率已升至7.2%,創近17年的新高,失業率上升的同時,經濟環境仍然惡劣,本地經濟遲遲仍未走出衰退,經濟不景氣,連帶住宅空置情況亦有所惡化,根據政府最新的數字,截至去年底全港空置的住宅單位多達52,370伙,較去年同期激增近17%,不過究竟5.2萬伙住宅空置是否屬於相當嚴重的水平。

5.2萬住宅丟空 逾萬單位待入伙

無可否認,去年住宅空置情況明顯增加,新近差估署公布的《香港物業報告2021》初步統計數字,報告顯示去年私樓落成量及空置量率同創新高,其中去年全港私樓空置量是創自2008年以來的13年新高,整體私樓空置率由2019年的3.7%,顯著上升至4.3%,但亦只是回升至2019年即兩年前的水平,換言之空置量是13年新高,空置率就只是兩年新高。

5.2萬伙的空置單位,表面看來確實是一個相當高的數字,不過我們亦需留意,差估署亦表明在5.2萬伙的空置單位中,多達10,350伙屬於已取得入伙紙,但因仍未批出滿意紙的單位,由於當中不少屬於等待業主收樓的單位,實質上並非空置,當然即使每年均有一定數量的同類單位,但去年同期這類單位只有7,340伙,從上述數字來看,去年空置單位大幅增加多少是涉及技術因素。

空置單位大增,而空置率亦升至4.3%水平,空置率上升是否令人擔心,或者我們可以嘗試用另一角度來探討,在經濟學的理論中,有一個名詞是「自然失業率」(Natural Rate of Unemployment),意思是指一個不會造成通脹的失業率。換言之相關失業率正處於均衡的狀態,工資及物價處於均衡,通脹率處於固定。

「自然空置率」處均衡 樓價有支持

在經濟學理論上,自然失業率是可以透過公式計算出來,早年金管局的研究指出,受經濟結構性的轉型影響,本港自然失業率約介乎3至4%。在空置率的理解中,同樣可以有一個「自然空置率」,在自然空置率樓價亦處於一個均衡,樓價不會因此而推高。

再者翻查過去十多年整體私人住宅的空置率情況,近10年整體空置率大多是處於4%以下水平,期間只有2018年及2020年曾升至4.3%水平,剛好這兩年的樓價均出現稍微調整,在2002至2005年間整體住宅空置率曾連續4年處於6%以上,而這時樓價亦正處於歷來低位。

總括而言,空置率的高低確實會對樓價表現帶來一定的影響,從過去20年的空置率變化來看,目前4.3%的空置率並不算是一個偏高的水平,同樣地當空置率介乎3至4%水平,或可稱之為自然空置率,對整體樓價有一定支持作用,相反當空置率長期處於5%以上,樓價或許會出現較明顯的整固,現階段來看,4.3%空置率對樓價影響應該較為中性。

去年全港私樓空置量是創自2008年以來的13年新高,全港空置的住宅單位多達52,370伙。(資料圖片)

撰文 : 陳坤興 Q房網香港董事總經理

欄名 : 樓市講場

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