適時調整「辣招」 振興物業市場

評論版 2021/04/07

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行政長官去年11月25日於《施政報告》中宣布,撤銷非住宅物業的雙倍印花稅(DSD),同日,行政會議建議及行政長官指令向立法會提交《2020年印花稅(修訂)條例草案》,特首亦行使法定權力,以公共收入保障令讓撤銷非住宅物業DSD於翌日起生效,屬於先訂立後審議立法程序。議會日前三讀通過相關的條例草案,正式撤銷非住宅物業DSD。

雙倍印花稅 圖紓物業供求失衡

現在回頭再看特區政府當日決定推出「雙倍印花稅」的措施,難免使人有明日黃花之嘆。本來,在2010年起當局推出多輪物業市場需求管理措施之前,本港的不動產交易都只是按單一標準的從價印花稅稅率繳納印花稅,即現時的第二標準稅率,目前適用於由香港永久性居民以其本人的身份行事,而在取得有關物業時並非任何其他香港住宅物業實益擁有人的交易,以及特定條件下的物業交易。當局之所以要在2013年推出雙倍印花稅,是要遏抑本地對住宅及非住宅物業的需求,紓緩供求失衡,尤其是非住宅物業市場價格於2012年持續颷升,寫字樓、零售業樓宇和分層工廠大廈的交投活動都非常暢旺,市場顯然出現了過熱的迹象。

基於這個背景,當局增加住宅物業和非住宅物業交易的從價印花稅,按第一標準稅率(起始時為第二標準稅率的兩倍)徵收,具體視乎物業代價款額或價值,稅率介乎1.5%至8.5%,適用於2013年2月23日或之後取得的各類物業,只有若干豁免除外。不過,從2016年11月起,當局進一步將第一標準稅率劃分為兩部分:第一部適用於住宅物業,劃一為售價的15%,即新住宅印花稅;第二部適用於非住宅物業,即雙倍印花稅稅率。

但好景不常,由於環球和本地的政治、經濟情況近年出現重大變化,包括中美爆發貿易戰、本地的反修例事件,以及新冠疫情肆虐,導致本港各行各業都受到嚴重衝擊,陷於水深火熱。本港寫字樓、零售業樓宇及分層工廠大廈的成交量和售價都持續下跌,在2020年上半年,成交宗數分別降至270、480和790宗的低點,而相比2012年下半年(即引入雙倍印花稅前半年),當時成交宗數分別達1,910、4,140和6,060宗,可說是天壤之別。至於3類非住宅物業的售價指數,2020年9月的數字與2018至2019年高峰相比,也分別下跌了19%、17%及13%。

不及時調整 恐產生不良副作用

特區政府當初推出雙倍印花稅,希望借此紓緩供求失衡的情況,或許有一定的合理性,不過亦難免有干預自由市場運作之嫌。更值得關注的是,即使原來有良好用意的政策措施,但時移世易,如果不及時調整,就很可能產生不良的副作用,尤其是疫情困擾本港超過1年,即使特區政府已通過2020至2021年度《財政預算案》以及3輪防疫抗疫基金的注資,推出各項紓困措施,亦最多只能夠為飽受衝擊的企業稍解燃眉之急。因此,社會上有愈來愈強烈的訴求,要求當局撤銷非住宅物業雙倍印花稅,以便一些可能面臨財政困難或資金需要的企業經營者,可以將所持有的非住宅物業套現,緩解企業的資金壓力。

有鑑於此,當局決定撤銷非住宅物業DSD,可以說是順應社會的要求。然而,行政長官在今年的《施政報告》第71段談及該議題時,除了表示會繼續留意非住宅物業的市場情況,在有需要時會再次採取合適措施,同時亦強調:「在現時房屋供應緊絀的情況下,住宅物業價格仍處於一般市民難以負擔的水平,政府並無計劃調整住宅物業的各項印花稅安排。」

不過,正如經民聯先後向行政長官和財政司司長提交的建議,當局應該審時度勢,適時調整遏抑住宅物業交易的「辣招」,並改變15%從價印花稅「先繳後退」的原則,改為容許業主在換樓期後未能出售原有物業,才需繳交稅項,以減輕企業的現金流負擔,並振興私人物業市場。

社會上有愈來愈強烈的訴求,要求當局撤銷非住宅物業雙倍印花稅,以便企業經營者可將所持有的非住宅物業套現,緩解資金壓力。(資料圖片)

撰文 : 盧偉國 香港經濟民生聯盟主席、立法會議員(工程界)

欄名 : 評論

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