貨幣供應疫市增 樓價穩升成交旺

置業家居 2021/05/01

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樓市分析向來看似簡單,但骨子裏亦可以相當複雜,因為簡單而言可以單靠自己對樓市片面印象,甚或看過來的報章消息來作分析闡述,當然複雜地亦可以透過不同的數據,比如新盤供應、市場需求、成交分析、人口情況、經濟增長、失業率、利率走勢以至房屋政策改變等數據作分析同推論。

失業率高企 股樓卻齊揚

無可否認,回看過去一年,我們會發現一個奇怪的現象,在疫情打擊下,本港有數以十萬計的人失去工作,按統計處的數字,最新失業人數超越26萬人,較去年同期的13.4萬人接近倍增,但同時間無論股市、樓市均有所回暖,恒指、樓價都穩步上升。

近月樓市確實疫市造好,二手交投持續暢旺,繼3月份二手註冊量達至6,138宗的近100個月新高後,本月註冊量亦不遑多讓,按現時進度來看,上月二手交投亦錄得接近6,000宗水平,再創近100個月的第二高,反映近月二手交投旺勢仍然持續,連帶整體平均呎價亦穩步微升,差餉物業估價署最新公布3月份的私人住宅樓價指數報388.3,按月再升0.8%,並已升至自2019年7月以來的近20個月高位。

筆者想從最新出版的「2021年版香港統計數字一覽」,透過去年的一些數字變化來分析樓市,首先是去年香港的人口變化,因應2019年的連串社會運動,去年出生率顯著減少,按年減少18.5%至4.3萬人,同時間死亡率按年增加1.6%至接近5萬人,加上去年淨遷移亦是負數,即移出多於移入,令去年全港人口數字出現負增長,連接受疫情打擊,去年結婚數字大幅減少36%至只有2.82萬,從人口數字來看,去年市場住屋需求或許有所減少。

M3按年攀升 市場資金充裕

不過筆者最關心反而是貨幣供應的數字,主要反映本港流動資金情況,即只計算法定貨幣(紙幣及硬幣)、以至持牌銀行客戶的活期存款、儲蓄及定期存款的貨幣供應M1,去年底數字已達至$3.2萬億,按年大幅增加逾三成,市場流動資金充裕。

至於反映廣義貨幣的M3,即包括法定貨幣(紙幣及硬幣)、持牌銀行客戶存款、有限制牌照銀行及接受存款公司的客戶存款以及可轉讓存款證,簡單來說,就是所有現金以及接近現金的資產,去年的M3數字已達$15.6萬億,較前年的數字亦增長5.8%,換言之即使在疫情底下,經濟大受打擊,但市民手頭上的現金未受影響,市場資金仍然相當充裕。

當然樓市升跌的最主要因素是供應及需求,香港人口變化會影響市場需求,但長遠變化仍需要時間觀察,相反短期而言,貨幣因素亦會影響樓市升跌,市場資金充裕,最新銀行同業拆息亦顯著偏低,最新同業拆息已跌至不足0.1厘,最新按揭息率低見1.4厘以下,息率持續低企亦讓樓價有穩步上升動力。

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近月二手交投持續暢旺,4月二手交投近6,000宗,整體平均呎價亦穩步微升。

撰文 : 陳坤興 Q房網香港董事總經理

欄名 : 樓市講場

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