土地房屋供應挑戰 政策理念須突破

評論版 2021/05/04

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土地房屋供應緊張多年來持續惡化,是香港民生問題日益嚴重的源頭之一。盡管特區政府早前推出紓緩措施,近日又表示不排除重提一手樓空置稅,但這對解決問題成效存疑。事實上,特區政府務必在施政思維和政策程序兩方面雙雙有所突破,全力提高土地開發和供應速度,否則最新的10年建屋目標很可能只是畫餅充饑。

劏房租管、租金補貼、過渡房屋等各類短期措施,只能暫時「治標」,只有盡快增加公屋和私樓供應,才有望長期「治本」。

建公屋程序 須跨越式加速

日前在立法會特別會議上,特區政府方面再次指出未來10年建屋目標,包括興建31.6萬個公營房屋單位,頭5年完成三分之一,年均須建成超過2萬個,後5年完成三分之二,年均須建成約4萬個。

以上目標的確是前所未有的挑戰。首先,縮短公屋輪候時間已經刻不容緩,據特區政府估算,以上目標就算進展順利,公屋輪候時間也要5年後才開始回落,約2026年才有「可觀的改善」,因此按時達標只是第一步。不過未來10年中,難免會出現不可控因素導致延遲,若想如期達標不受影響,其實挑戰很大。

第二,過往6次長策,公營房屋預計建屋量均未達到10年總房屋供應量的要求,土地不足是主要原因之一。

最新的10年目標雖已覓得足夠土地,但能否如期完成開發及建屋,仍受土地開發程序、項目興建等各類因素影響,而過往因而延遲落成的公屋項目並不少見。

第三,近5年來公營房屋年均僅能建成1.6萬餘個單位,5年後要達到年均4萬個,土地開發及建屋速度必須跨越式提升。事實上,影響房屋供應達標的最大障礙正是土地開發、項目興建等一系列程序耗時過長,且常出現延誤,所以如各類有關程序不盡快作出大幅改善,建屋速度難有明顯提升。

私樓地稀缺 短期捉襟見肘

同時,增加私樓供應同樣迫切。最新的10年目標是至少推出12.9萬個單位,年均不到1.3萬個,看似不難達標。不過實際情況很不樂觀,短期可推出的土地已經捉襟見肘,特區政府賣地計劃中官地數量連年下降,最新計劃中創10個年度新低,而各類新市鎮項目至今發展緩慢,多數仍在推進第一階段工程,推出大量可開發土地仍需時日。

至於土地改劃,短期內能完成各項程序的有潛力土地亦所剩無幾,其他有可能短期見效的覓地手段,也都接近極限。而除了房屋,寫字樓、商業設施、基礎設施等與香港發展息息相關的領域,同樣有巨大土地需求未能滿足。

不難發現,若繼續按目前的思維慣性和程序推進,土地房屋供應很難如期達標,特區政府必須在政策方面有所突破,在全力完成10年建屋目標的同時,還要加緊啟動長遠可供建屋及商用土地的開發程序。

應對空前的挑戰,首先要突破固有思維。特區政府往往不會圍繞如何達成目標制定策略和設置硬性指標,只是按現有機制「走程序」及「盡最大努力」推進,結果目標往往落空。未來應該以目標為本,圍繞目標制定詳細的土地開發與建屋整體規劃和工作計劃,並設置短、中期硬性指標及定期檢討,根據完成情況及時調整下一步做法;未能如期完成指標,有關官員也要承擔相應後果,這樣才能維持推進項目的動力及迫切性。

此外,未來的10年,特區政府會面臨兩次換屆,制定詳細計劃有助於讓政策執行保持連貫性,避免因政策改變而影響目標達成。

目標為本規劃 減程序重填海

第二,目前涉及土地開發的各類程序普遍煩瑣而漫長,導致作繭自縛,大量具備潛力的土地不能高效開發,比如開發棕地、農地、祖堂地等,從覓地至住宅落成,動輒耗時10餘年,如牽涉複雜業權、補償或工程延誤等問題,需時更長。

所以土地規劃開發審批、項目興建等政策程序必須有所突破,大幅拆牆鬆綁,盡可能合併重複程序,能並行的程序應盡量並行,令合適的土地可以盡快開發、啟動建屋。

第三,填海不涉及各類繁複程序,也不涉及地權、拆遷、補償等各種複雜的問題,整體耗時也不會比現有的措施更長,卻能獲得大量平整的土地,造地過程更有效率,不但可以滿足香港目前所需,也能夠為未來發展做好土地儲備。

所以,大型填海造地計劃依然要重視,「明日大嶼」願景作為目前唯一一個大型填海計劃,需要繼續全力推進。

隨着香港國安法的頒布與實施,以及立法會選舉制度的完善,政治和社會環境都將更有利施政,特區政府要全力聚焦發展經濟、改善民生。

土地房屋問題已嚴重影響民生,也阻礙了經濟發展,特區政府必須盡快用實際行動展現出敢於突破的決心,才能給市民信心。

土地房屋供應緊張多年來持續惡化,是香港民生問題日益嚴重的源頭之一。(資料圖片)

撰文 : 王昊 思路研究會研究總監

欄名 : 評論

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