物業買賣中間人 區塊鏈有望取代?

評論版 2021/05/08

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擁有安樂窩是不少市民的願望,但去年底一間律師行被香港律師會接管,大量經該律師行進行物業買賣的交易資金被凍結,有人最終因未能完成交易而置業夢碎。樓宇買賣由中介人提供服務,原意是保障消費者權益,但一旦中介人出現問題,卻反會拖累消費者。近年區塊鏈科技愈趨成熟,是否能以其取代物業買賣中介人,提升對市民的保障,值得探討。

律師行倘出事 客戶恐欠保障

在香港,物業買賣雙方均需聘用律師處理交易事宜。交易中由律師處理資金的部分,一般是在買家開出支票後,將資金轉移至律師行代為託管,律師行完成相關交易手續,再將款項過戶予賣方或賣方所屬的按揭銀行,原意是信任律師專業把關,確保不會出現買方開空頭支票,或賣方收到款後杳然無蹤的情況。

然而,一旦律師行涉嫌違規甚至被接管,導致資金被凍結,消費者往往欠缺適切保障。過去10年,律師會共有23宗類似的介入律師行業務個案,被凍結的客戶款項總額約5.38億元。

有見及此,金管局正與銀行業界研究物業交易的替代付款機制及其流程和細節,考慮容許銀行不經律師行戶口支付物業按揭貸款金額,和其他相關的大額款項,以提升對各方的保障。

本港目前就物業買賣安排的討論,仍集中在將交易流程個別環節的中介機構,由律師樓轉移至銀行,但以現今科技,可以「去中介化」的何止一個環節,整個流程其實都有潛力改良革新,令交易效率、透明度大幅提升,同時減低成本和風險。

物業買賣一般涉及地產代理、律師和銀行等「中間人」,隨着區塊鏈技術應用愈趨普及,樓宇交易流程中亦可以應用,包括搜尋樓盤、盡職審查、訂立合約、付款等程序,甚至有機會取代部分中介人角色。

物業數碼身份 簡化產權調查

區塊鏈是一個共享的分類帳本,可以提供即時、共享和完全透明的資訊,這些資訊儲存在共享帳本上,如果交易紀錄出錯,則必須添加新交易以撤銷舊有錯誤,而新舊交易均是公開可見。

地產界可以利用區塊鏈技術,為物業建構一個數碼身份,附帶物業相關資料,包括位置、交易歷史、產權狀況細節等。基於區塊鏈公開透明、不可篡改的特性,若結合各交易方均擁有一個數碼身份,特別是政府土地註冊部門亦願意採用區塊鏈處理產權註冊、轉移和作自動認證,便能為物業建立可信的綫上紀錄,更容易追蹤產權變化,從而簡化盡職審查、調查產權的流程,提高效率、透明度和準確性。藉此,區塊鏈有機會取代產權調查中介人的角色,這類工作在美國主要是產權公司負責,而香港則由律師處理。

現時已有國家嘗試用區塊鏈推行土地註冊,格魯吉亞的國家公共註冊局於2016年,跟一家荷蘭大型區塊鏈技術公司合作,將該國土地註冊系統遷移至區塊鏈平台。截至2018年,新系統已有150萬個土地業權註冊。

該區塊鏈項目處理所有和土地產權相關事宜,包括土地產權的買賣、新土地產權登記、物業拆卸、按揭、租賃以及公證服務,所有持份者均可以用電腦或流動裝置,登入NAPR網站查看和驗證相關產權紀錄,而不必擔心紀錄會遭腐敗官員篡改,並降低欺詐風險。

有分析指,項目成功有兩大關鍵因素,第一是數據質素,格魯吉亞原有的土地註冊數據庫準確記錄土地產權,確保系統的有效性;第二是對公眾的教育,當局教育人民了解區塊鏈如何在不犧牲大眾私隱之下,確保相關數據不被篡改。

港具優質數據 須跨行業合作

香港若有意推行類似平台,或許比當年的格魯吉亞更有條件。首先,香港一向具備高質素數據,土地註冊儲備存全港土地和物業的交易紀錄,並為市民提供全面的查冊服務,即擁有準確的土地業權數據。

此外,監管機構和業界並不抗拒新科技,更有使用區塊鏈解決行業弊病的先例。金管局與銀行業界於2018年推出區塊鏈貿易融資資訊互享平台「貿易聯動」,以提高記賬貿易的透明度,以及降低融資詐騙的風險。

不過,要實現區塊鏈平台的價值,需要行業間或跨行業間的所有機構互相信任並共同合作,這或許是香港利用區塊鏈改革物業買賣流程的挑戰。有專業服務顧問公司曾表示,有不少大中華區客戶雖曾成功實驗區塊鏈應用的概念,但最終未有繼續開發,主因是客戶發現需要投資大量時間及資源說服其他持份者,包括競爭對手,去參以及使用區塊鏈平台,令平台順利實現行業協作。

香港地有不少市民窮盡畢生積蓄上車,若被物業交易程序的中介人毀掉置業夢,可謂悲劇。香港有基礎以區塊鏈取代物業買賣中介部分功能,政府長遠應留意市場趨勢,研究如何應用新科技,提升交易效率,同時更有效地保障市民。

近年區塊鏈科技愈趨成熟,是否能以其取代物業買賣中介人,提升對市民的保障,值得探討。(資料圖片)

欄名 : 評論

機構 : 智經研究中心

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