騰籠換鳥 工業樓宇用途大變革

評論版 2021/05/08

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自上世紀內地改革開放後,香港工業北移,本地製造業式微,工業樓宇之需求已經大幅降低。除卻傳統支柱產業(金融、旅遊、貿易及物流、專業及工商業支援服務),未來香港經濟會朝向知識密集和科技創新的方向發展,因此也見不到工業樓宇之需求會回復增長。

土地資源錯配 有工廈無工廠

盡管上述趨勢持續,現時本港仍然有近1,500幢工廈,其中約39%的樓齡達42年或以上。現時一些傳統工業區如觀塘、黃竹坑等,陳舊的工業樓宇佔據大量土地面積,其間又摻雜了一些新式商場或商廈(如觀塘的apm等),再隔一條馬路又已經到達住宅區,地區的規劃不可謂舒適,繁忙時間更是人車爭路,狀甚混亂。

再者,如果讀者曾在工業區上班,便知道現實上絕大部分分層工廠大廈的用途皆與當初設計背道而馳,工廈裏有很多辦公室和貨倉,可是真正進行生產的工廠少之又少。有些工廈甚至有提供零售和服務的商舖,如兒童興趣班、紅酒倉、派對房間、私房菜等。它們其實並不符合法定規劃制度或土地契約的條款,故此當局亦會巡查這些違契個案:自2016年起,每年個案有約500宗。雖然這類小商舖屬違法經營,但也間接反映出許多中小微企對空間的需求。它們未能負擔商場或地舖的租金,只能依附在處於灰色地帶的工廈掙扎求存。

對於香港「無工業但有工廈,有工廈但無工廠」的土地資源錯配問題,政府曾在2010年推行第一輪活化工廈政策,鼓勵業主以重建和整幢改裝的方式活化舊式工廈,以提供更多樓面,配合香港不斷轉變的社會和經濟需要。直至2016年計劃截止,當局批准了136宗申請,當中接近90%的個案都是計劃改裝整幢工廈。

活化成本轉嫁 租戶「無得留低」

然而這項政策在當年卻產生意想不到的效果。活化後業主將成本轉嫁給用家,工廈單位的租金不斷上升,反過來擠壓原租用人。當時有大量創意和藝術工作者因未能負擔愈來愈高的租金而被迫遷離。近期上映的香港青春熱舞電影《狂舞派3》便講述了藝術創作人面對工廈業主瘋狂加租的窘境。另一例子是位於葵涌的KC100。它的前身是舊式工廠大廈,經改裝後被喻為最優質的活化工廈項目之一,惟租金亦升至與比鄰甲級商廈相若,原本的小租戶自然「無得留低」。

及後特首在《2018年施政報告》宣布重啟工廈活化計劃,並在改裝商廈上新增附加條件,要求業主將10%樓面租予作文化藝術及創意產業用途。結果第二輪活化計劃的反應與第一輪迥異,不少大業主寧願整座重建也不願改裝。截至2020年11月,城市規劃委員會共收到逾50宗重建工廈申請,可是申請整幢改裝的只有4宗。重建與改裝申請數字相距甚遠,筆者推測是「羊毛出在羊身上」。業主既要投入資金,便希望項目完成後以最高市值租金推出市場。業主可能覺得從事藝術及創意的租客本身的承租能力較低,面對改裝商廈的附帶條件而卻步。

於是,一幢幢新式商廈插建在老舊工業樓宇之間,活化計劃變成以地產為主軸的項目,新租金的水平依然脫離本地中小微企的實際負擔能力,小商戶被趕至一些更殘舊的工廈繼續經營,發展空間被嚴重限制。面對這樣的困局,活化計劃可以如何優化,甚至惠及香港創科界?筆者將在下一篇再談。

現時本港仍然有近1,500幢工廈,其中約39%的樓齡達42年或以上。(資料圖片)

撰文 : 邱達根 慧科資本有限公司聯合創辦人及董事總經理、「創科未來」召集人

欄名 : 創科未來

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