騰籠換鳥 善用工業樓宇資源

評論版 2021/05/15

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據差餉物業估價署的《香港物業報告》,私人分層工廠大廈在2020年底的空置量達1,037,600平方米,相當於總存量的6.4%,逾半空置面積位於觀塘、葵青和荃灣。另一方面,政府的活化工廈政策令區內工廈租金飈升之餘,亦扼殺了小商戶和文化創作者的生存空間。本欄上周描述了傳統工業區土地資源錯配的問題及其由來,今篇繼續探討一些可能的解決方案。

擴工廈准許用途 扶植初創

首先,筆者建議當局再擴大工業樓宇准許的用途範圍,使它的用途更具彈性。自2001年起,城市規劃委員會已容許在工業樓宇內進行與創作和音樂有關的用途,例如影音錄製室等。在2018年的《施政報告》,當局更讓文化藝術、創意產業及創新科技界,在毋須申請地契豁免的情況下使用工廈,又准許改裝緩衝樓層作電訊機樓中心或數據處理中心,這些都是正確的方向。

然而,現時針對創科界的使用範圍僅限於「研究所、設計及發展中心」,筆者認為當局可更進取,將工業樓宇開放給科創微企作為辦公室、小型製作室及商業用途的陳列室,尤其是一些涉及硬件製造和測試的物聯網類(IoT)公司。這些用途均不涉及直接向街客提供服務或貨品,因此免卻了消防安全的顧慮。

再者,現時科學園及數碼港已逐漸飽和,出租率分別達88%及93%。對於一些未有能力進駐的初創,它們大都在尋找租金相對低廉,又兼具交通優勢的場地,政府何不揀選一兩個傳統工業區試行上述建議,幫助這些創科幼苗開花結果?

事實上,香港科技園公司已管理大埔、將軍澳和元朗工業邨多年,其中位於大埔工業邨的精密製造中心、將軍澳工業邨的數據技術中心及先進製造業中心,以及元朗工業邨的微電子中心,在在證明高新科技能在工業用地上發展。因此,與其浪費舊式工業樓宇的空間資源,不如用來扶助初創發展商機,讓經濟發展更多元化。

筆者的第二個建議,是當局放寬工廈改裝的要求。在2018年的《施政報告》,當局接受將工廈的最低3層改裝為商舖及餐廳,前提是工廈設有緩衝樓層,將低層與高層完全分隔。這既是德政,也務實地回應了中小企對較低租金場地的渴求。

寬改裝要求 降活化工廈成本

過往,當局顧慮到工業樓宇原本並非為零售和服務業設計,故此要求業主在活化工廈時,須更新通道和消防設備,以應對增加的人流。這種要求促使大業主寧願清拆整幢大廈重建,以謀取更高物業價值。筆者認同活化工廈應更新安全設備,但也可作靈活處理,例如近30年落成的工廈佔總存量約19.2%,它們一般設備較新,又已經裝有現代化的消防裝置,當局可考慮豁免它們更改部分設施。

另一種情況是大廈業權分散,小業主未能齊心更新設備。對此,筆者建議可參考市區重建局的做法,資助或提供貸款予業主立案法團籌組改裝,只是把對象由住宅樓宇轉為工廈。這些措施皆能有效降低改裝的總成本,讓活化後的工廈租金不至於脫離中小企的負擔能力。

美國麻省理工學院香港創新中心(MIT Hong Kong Innovation Node)在2020年7月發表題為《九龍東共融創新與成長項目》的研究報告,當中訪問了觀塘區內的初創和中小企,發現政府資助或私人投資者的融資皆非它們頭號關注的事情。它們認為,持續沉重的租金變成決定生意生死的關鍵因素,而非產品或工作成果本身,亦渴望有更多可負擔的場地(例如共用工作空間)與同行分享經驗和創意。雖然這項調查僅限於觀塘區,但內容無疑是全港工業區的縮影。

土地是香港非常珍貴的資源,可是筆者每次經過傳統工業區,都不期然想起資源錯配的問題。筆者並非樓宇設備或土地規劃的專家,以上只是拋磚引玉,希望能引發大眾討論。

據差餉物業估價署的《香港物業報告》,私人分層工廠大廈在2020年底的空置量達1037600平方米,相當於總存量的6.4%。(資料圖片)

撰文 : 邱達根 慧科資本有限公司聯合創辦人及董事總經理、「創科未來」召集人

欄名 : 創科未來

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