灣區發展下 丁屋政策何去何從?

評論版 2021/05/19

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連接深圳的新界地區,成為了香港融入大灣區的關鍵地段。然而,在新界土地發展的過程中,丁屋政策帶來的規劃問題,或影響大灣區發展。如何維護原居民權益之餘,同時配合大灣區發展,值得深思。

新界與深圳相連,是香港與大灣區接駁的主要地區,同時為香港和大灣區未來發展提供了土地儲備。發展局早前向立法會提交文件,就涉及1,400公頃的新界北新發展區提出初步計劃,包括3個具發展潛力的地區,作為土地供應的主要來源,以滿足香港跨越2030年的長遠房屋、社會及經濟需要,並藉此把握大灣區機遇。

要妥善發展新界土地,完善的規劃方案至關重要,但礙於缺乏基礎設施等配套,導致地積比率偏低,現時新界土地的規劃令發展潛力受限,未能「地盡其用」。

提升「備用容量」 配合人口增長

過往,政府一直沿用需求主導的模式引領規劃,卻未能預留空間應對未來各種不明朗的因素,令發展缺乏「備用容量」,導致運輸基建發展落後於人口增長;在大灣區融合的背景下,新界未來或會急速發展,令上述問題更加嚴重。就此,政府應透過提升新界土地的可使用容量,配合房屋和人口的增長,具體做法包括增加運輸及基礎設施等配套,以及因地制宜進行土地平整工程,釋放新界土地的發展潛力。

此外,規劃不只關乎擴充土地容量,也要全面提升城市宜居度。智經建議以「20分鐘社區生活圈」為具體行動方針,讓市民主要透過步行,在短距離和短時間內滿足到日常所需,以及享受到文化自然的空間。

建20分鐘社區生活圈 締宜居城市

生活圈設施布局可分為基礎設施以及藍綠色網絡和彩色文化地區兩大類。前者的關鍵在於確保市民能在10分鐘步行時間內到達醫療診所、學校、郵局等日常所需及具保障性的公共服務設施及場所,後者如公共空間、綠化走廊、公園、文娛中心、圖書館、體育館等設施,則旨在提升市民生活質素及福祉。

不過,政府近年積極發展的新界東北發展計劃,以及洪水橋新發展區,涉及的範圍有不少屬於預留或已興建「丁屋」的土地,為規劃增添難度。

丁屋政策實施多年,卻爭議不斷,除了大眾熟知的「套丁」問題,丁屋地帶欠缺規劃,導致土地浪費和基礎設施不足,亦值得關注。

丁屋欠規劃 土地使用率偏低

根據發展局土地供應專責小組2018年發表的報告,目前位於「鄉村式發展」地帶內有逾900公頃未批租或撥用的政府土地,散落於全港600多條認可鄉村,當中相當部分為現有丁屋間的空隙或通道、斜坡,以及其他零碎或形狀不規則的地塊。

造成上述情況,與政府對鄉郊地區一直缺乏全盤規劃有關。多年來,丁屋數目持續增長,卻沒有基建配合,令周圍環境受到影響。思滙政策研究所一項研究指出,沒有法定圖則的鄉郊村落,因為缺乏停車場、通道、廁所、污水處理與排水系統、垃圾收集站等基礎設施配套,導致化糞池經常滿溢和水浸。

此外,丁屋因為欠缺規劃,排列無序,就算有道路、公用及基礎設施,卻是圍繞分散擴建的房屋而建,明顯欠缺適當監管,令鄉郊建設無秩序地伸延,為鄉村環境帶來多種不良影響,亦浪費了村屋之間的土地。

改建丁廈 規劃要求更大

近年坊間不少聲音要求政府檢討丁屋政策,並提出多項建議,冀平衡市民及原居民的住屋需求。例如鄉議局曾向政府建議興建25層高丁屋大廈,每層4伙,每伙2,100平方呎,以代替現時3層高、每層700平方呎的丁屋,預計每幢大廈可滿足100個丁屋申請,其好處在於可節省政府審批申請丁屋的人力資源、有效規劃及增加鄉村擴展區的效益,政府亦可更靈活地處理及整合預留作丁屋的用地。

但需要留意,即使興建「丁廈」,亦要有適當的規劃,才可減少上述提到丁屋編排雜亂無章的問題,而這項提議亦意味地積比率需要相應提高,而高地積比的土地發展,比丁屋需要更具規模的交通及基礎設施配合,對適當規劃的要求自然更大,故政府在考慮有關建議前,須先提升土地的可使用容量。另一方面,將獨立的丁屋改建成一棟過的丁廈,或會助長大量「套丁」,甚至令丁廈淪為豪宅樓盤,政府需思考如何避免以上問題。

總括而言,新界土地與深圳接壤,其發展將如何隨着大灣區融合變化,令人期盼。政府在推進各項建設的同時,有必要探討如何在維護新界原居民的合法權益之餘,透過妥善規劃釋放土地的潛力。

近年坊間不少聲音要求政府檢討丁屋政策,並提出多項建議,冀平衡市民及原居民的住屋需求。(資料圖片)

欄名 : 評論

機構 : 智經研究中心

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