加速發展新界北 救房屋短缺近火

評論版 2021/05/27

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按政府《長遠房屋策略》2020周年進度報告所公布的數據推算,未來10年香港仍然需要再增建430,000個住宅單位,而自2019年政府將公私營房屋比例由「六四比」改為「七三比」後,私營房屋供應目標由每年19,000個單位,大幅調低至目前約13,000個。

私樓目標供應量降 置業需求未減

本港的私人房屋供應,多年來並沒有隨需求和價格上漲而增加,反而因種種原因,愈來愈少,而政府降低私樓的目標供應量,其實並不會同步降低市民對置業的需求。市場需求政府固然控制不了(而且需求增加其實代表香港市場對政府有信心,本應是好事),但等式另一邊的土地供應,卻完全由政府控制,只要政府有長遠規劃、有承擔,加快行動就可以改善現時情況。

「明日大嶼」計劃是增加土地供應的長遠規劃主力項目,但單計前期研究工作,已需時42個月,遠水難救近火,當務之急是找出代價相對低的選項,積極造地。

誠然,在市區再增加地積比也很困難,要覓大幅土地建屋,新界北大片土地及濕地緩衝區絕對是必然之選。

當然,各界都有共同義務保育本港的自然生態,但大家別粗疏地認定所有與濕地有關的土地都是不能發展。所謂濕地緩衝區,實際上有不少是被荒廢之農地、魚塘,莫說是毫無保育價值,搞不好甚至破壞整個生態環境。設置濕地緩衝區的原意,是為了確保緩衝區內的發展不影響保育區生態平衡,所以這絕對是一個具體、可量化、可驗證的科學命題。

政府及社會各界可以在發展濕地緩衝區時,緊密監察工程,規劃時亦可就如何改善保育工作提出意見,但絕對不可以假設一切不變就是最佳狀態,因為無論對自然環境、社會民生、區域性的經濟發展策略而言,都是最不理想的選項。

濕地緩衝區造地 宜增地積比

目前位於新界北及新界近邊境區域,有逾500公頃位於濕地緩衝區的土地。減去已發展的地段後,就算以最保守的1.5倍地積比計算,都可以提供約11萬個500呎單位,如提高至3倍地積比,更可興建22萬個單位,足以提供未來多年的房屋需求。

不過,發展新界北並非單純為滿足住宅物業的市場需求,本港整體發展必須具備長遠視野和目光。以往新界北被視為邊陲地帶,導致發展零碎而缺乏整體布局,然而一河之隔的深圳落馬洲、羅湖、文錦渡等區段,已是成熟的商業中心。

在「十四五規劃」中,香港是「大灣區國際科技創新中心」的一部分,位於落馬洲河套的港深創新及科技園(香港園區),第一期建築將於2024年落成,預料園區全面發展後,可創造約52,000個本地職位。現時急起直追發展新界北,勉強還可以趕得上相關發展,否則日後園區將儼如孤島。

港府在《香港2030+》研究報告其實已經提出建設「北部經濟帶」。促進港深創新科技合作,善用兩地資源,不單是土地房屋政策,更是香港未來發展藍圖,港府應改變「中環精英主義」的舊思維,貫徹大灣區發展策略,而當中關鍵之一,就是建設新界北。

城市規劃納入大灣區 解地界限制

香港人「生存空間」問題之嚴重,土地開發速度緩慢是原因之一。從前因地界所限,不能像倫敦、北京等城市般簡易地平面向外擴張,開發四五六環;但是假如我們把大灣區經濟改革後,將香港地界以外的深圳、珠海等地也納入城市規劃的範圍內,這個因素將不會再存在。

最重要的,是要突破過去冷戰時代殖民地官僚的狹隘思維,要通盤思考。保育要考慮,但亦非與土地發展二元對立,而是可以兼顧民生需求、國家經濟發展策略等。以上所有目標不但可以同時滿足,並且絕對可以做到相互兼濟。

回顧香港房屋政策史,前行政長官董建華的「八萬五」房屋政策,其實非常有遠見,筆者時常回想,如果當初政策有被落實執行,今日香港人的居住環境會否很不一樣?趁今年未到大選、政府運作爭拗較少的空檔,當局更應加快行動,大刀闊斧精簡煩瑣的官僚程序,解決公私營房屋供應斷崖。

香港的房屋規劃長期過慢,自1997年亞洲金融風暴更是差不多停滯了10年,到2008年金融海嘯,美國減息令香港樓價急升後,才重獲關注。到了今日,不知不覺10年又過去了。與其歌頌過去,不如把握好現在,加快計劃將來。

要覓大幅土地建屋,新界北大片土地及濕地緩衝區絕對是必然之選。(資料圖片)

撰文 : 劉國匡 時事評論員

欄名 : 評論

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