「樓市動向指數」 揭示次季樓價破頂

評論 2021/05/31

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近日樓市十分暢旺,落筆之時,差餉物業估價署的樓價指數出爐,4月份報390.8點,按月升0.4%,較2019年5月的歷史高位只差1.6%。事實上,反映5月初市況的中原城市領先指數,最新報184.65點,較4月初已高出逾1%。樓價「疫市」上升,相信大家都關心,樓市還可走強多久?升勢基調又是否穩健?

疫情影響 結婚產子數字大挫

筆者早於前年5月為文,指樓市分析應回歸「供求」,而房屋需求的切入點是人口結構(demographics),因為「結婚生子」會推升住屋需求。當時筆者指出,「2010年以來,本港活產嬰兒加上結婚宗數……年均達9萬宗。對上一次如此強勁的數字,已是1991至1997年。然而,90年代私樓年均落成量逾2.6萬伙;而2010年代只有約1.2萬伙。當需求量一樣,但供應下跌超過5成,價格怎能不升?」事隔兩年,最新的數據又如何?

過去幾年,本港的結婚和產子數字都相對穩定,活產嬰兒數目在每季1.5萬宗上下徘徊;至於結婚,雖然有明顯季節性(港人都愛年底結婚),但每季平均都有1.4萬多對新人「拉埋天窗」。

2019下半年的社會動盪,確有影響港人的結婚計劃。2019年第四季的結婚總數,較之前5年平均要低24%;另一邊廂,由於不像婚禮可以「叫停」或延期,同期產子數目未見影響。至2020年新冠肺炎襲港,結婚和產子數目皆見大跌,全年跌幅分別達36%及21%。

既然去年間結婚生子等增加房屋需求的人口事件顯著下跌,何以去年樓價只是輕微回調0.4%?

既然不是「需求」的問題,答案肯定是「供應」了。本港去年整體房屋供應的確有所增加,尤其是私樓,全年逾2萬伙,按年上升54%。不過,本港房屋系統公私營各佔一半,滿足住屋需求,公營房屋的供應同樣重要。

然而,去年的公營房屋主要都在上半年落成,例如居屋和公屋在去年第三季都錄得「零落成」,加上下半年受疫情影響,個別地盤曾經停工、大企業和政府公務員在家工作,亦拖慢了樓盤發展和審批進度,令所有房屋類型的落成量都見下跌;而且踏入2021年,情況似乎仍未見改善。

公營房屋 去年第3季「零落成」

總括而言,雖然2020年香港面對世紀疫症、入境旅遊業冰封、失業率倍增,甚至移民的思潮,房屋需求確有明顯減少,但由於房屋供應量的收縮在下半年更加顯著,以至整體供求情況只是大致平衡,樓價最終只輕微下跌。

以此為基礎,筆者仔細研究由1997年起,即接近25年(或100個季度)的數據,認為和樓價走勢最相關的數字,可以歸納為兩大範疇、7大變量(variables)。

第一個範疇是「基本供求」,包括:

1.活產嬰兒數目:和樓價呈正向關係。上文已述不贅;

2.結婚數目:同(1.);

3.離婚令數目:和樓價呈正向關係。因為離婚是把一個現有家庭「拆」成兩個,有可能增加房屋需求。事實上,香港的離婚率在世界位居前列;

4.死亡數目:和樓價呈反向關係;

5.房屋供應:即公私營住宅的總落成量,與樓價呈反向關係。

第二個範疇則是「資金及氣氛」,包括:

6.實質利率(real interest rate,以香港銀行一個月同業拆息,減去同期通脹率代表):和樓價呈反向關係,量度按揭的利息成本,或所謂「供樓負擔」;

7.住宅樓宇成交量:和樓價呈正向關係。歷史數據反映,本港樓市大致是「價量同向」的。

影響樓價走勢 兩大範疇7變量

基於此模型,筆者和團隊建立並編制了「樓市動向指數」,綜合反映本港樓市的整體供求情況和市場基調。技術上,指數是把上述7個數字,以某種「綫性組合」(linear combination)連繫起來,變成一個數值。具體而言,該「綫性組合」可用以下算式粗略體現:

(權重1)*(活產嬰兒數目)+(權重2)*(結婚數目)+

(權重3)*(離婚令數目)-(權重4)*(死亡數目)-

(權重5)*(房屋供應)-(權重6)*(實質利率)+

(權重7)*(樓市成交量)

算式中正負號代表該變量與樓價的關係,至於權重的實際數值屬商業研究結果,不便公開。

「樓市動向指數」以50為界,當讀數高於50,則代表樓市整體供求偏緊及/或借貸成本下跌、氣氛較熱,反之亦然。值得留意的是,把指數對應下一季的樓價變幅畫出,可見當指數處於50以上,下季樓價通常錄得按年上升,反之則大機率錄得按年下跌。

事實上,當季的樓市動向指數與一季及兩季之後的樓價變幅,相關系數分別都高達0.82及0.8,反映指數對短期樓價走勢有一定的預測作用。

以近幾個季度為例,可以見到隨着指數由50以下回升至50之上,樓價的按年跌幅亦逐漸收窄,並在本年首季轉升。因此,筆者預測第二季的樓價指數不但將會「破頂」,更會升穿400點,並預料將在2021年餘下時間在該水平徘徊。

篇幅所限,以後再和各位詳細分享樓市動向指數的其他部分以及相關的觀察。

第二季的樓價指數可能不但將會「破頂」,更會升穿400點,並預料將在2021年餘下時間在該水平徘徊。(資料圖片)

撰文 : 曾維謙 特許測量師MRICS、維真研究顧問總監

欄名 : 評論

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