胸懷大局 破解港房屋問題癥結

評論版 2021/06/01

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國際顧問機構Demographia最新發布的全球城市樓價負擔能力報告顯示,香港連續11年居全球樓價最難負擔城市首位,2020年樓價中位數對家庭入息中位數比率高達20.7倍,意味須不吃不喝20.7年才能買得起一間住房。近期房委會亦公布,一般公屋申請者最新平均輪候時間達5.8年,創22年新高。

香港多年沒解決房屋問題,癥結何在?政府2020年施政報告表示,香港房屋問題的核心是建屋土地不足;但事在人為,新加坡同樣人多地少,為甚麼能克服土地不足,解決房屋問題?其實,香港更主要的問題是缺乏大局觀念、前瞻性規劃,以及與時俱進的施政魄力,推動計劃落實。破解房屋困局迫在眉睫,香港社會各界積極建言獻策,期待特區政府進一步完善房屋政策,加快推進落實。

隨着國安法實施保障社會安寧,完善選舉制度堵塞反中亂港分子進入管治架構的通道,特區政府再也不用擔心政策在立法會遭拉布阻撓,可以集中精力解決經濟民生問題。政府官員要改變長期形成的本位局限、被動執行的思維慣性,把愛國者治港的責任扛在肩上,主動作為,強化大局意識,站在落實國家「十四五」規劃相關要求、融入國家發展大局的高度,重新審視《香港2030+:跨越2030年的規劃遠景與策略》,完善香港發展戰略規劃和房屋發展計劃。

目前,香港已建設區僅佔總土地面積24%,餘下土地絕大部分留作郊野公園、保育區及其他保育用途。《香港2030+》限定未來已建設區比例不超過總土地面積30%,並不符合國際城市規劃慣例,紐約、巴黎、東京、首爾等城市已建成區比例都在50%以上,新加坡面積比香港還小,主要靠填海增加約25%國土面積,有力緩解土地短缺,保障城市發展和房屋建設土地需求,已開發土地佔國土面積超過60%,建成宜居花園城市。

更新規劃 兼顧發展生態平衡

政府官員和有關專家學者應虛心學習新加坡經驗,敢於突破規劃上以保育為由束縛發展的觀念,選擇在維港以外的低保育區,進行適當規模填海造地,應成為香港長遠解決土地供應、兼顧生態環保、滿足發展需要的主要方向。

另一重點方向,是發展新界「北部經濟帶」。政府已完成初步研究,認為是規劃建設新科學園、工業邨、可容納約30萬人口新城市的理想地帶。立法會不久前通過「以口岸經濟帶動新界北發展」的議案,促請政府採取措施,大力推進新界北發展。希望特區政府着眼與大灣區融合發展,將香港發展重心北移,把新界北經濟帶規劃建設為科技創新、高端製造、商貿物流為主要特色的宜研宜學、宜業宜居之現代化新城市中心。

展現施政魄力 加大執行力度

幾屆特區政府都曾制定房屋發展政策目標,惟因既得利益者巨大阻力等多種因素,都沒能實現,而且應對1997年亞洲金融風暴時政府房屋決策失誤,連續數年取消土地儲備、停止賣地、停建居屋,導致房屋供應短缺,樓價飈升。團結香港基金早前發表報告,指出過去20年來香港缺乏大型土地發展計劃,導致可發展土地逐漸枯竭,香港正陷入熟地供應低、房屋落成低、居住質素低「三低」死結,並認為政府2020年施政報告制定未來10年興建301,000個公營房屋等住宅供應目標過於保守,無法彌補過往累積的供應短缺(過去8年短缺公營房屋101,000個、私人住宅單位20,500個),預計按目前進度,未來10年對比房屋長策目標,建成公營房屋將落後8%,私人住宅則將落後7%。

面對嚴峻的房屋供應前景,政府應以只爭朝夕的緊迫感,大刀闊斧推進大型土地開發和房屋建設。大型發展計劃「明日大嶼」首批入伙要到2034年,新界北發展計劃最快也要2032年才能入伙,希望各方面能顧全大局,協同配合,加快推進速度,政府官員亦需改變慢條斯理、按部就班的作風,急蝸居劏房、苦候公屋市民之所急,勇於擔當,展現施政魄力,建議政府成立司局長牽頭的發展規劃、土地開發、房屋建設等跨部門專責工作組,負責重大工作協調推進,研究解決重大問題,特首直接聽取專責工作組滙報,指導督促專責組落實。

另外,亦要盡量縮短「明日大嶼」等重大項目研究開發時間,精簡土地、規劃、建築、環保等各種煩瑣行政審批程序,大力推進土地徵收和填海造地,加快推進公私營房屋建設,加快公路、鐵路等基建配套工程進度。

而徵收私人業權的土地,涉及補償等複雜利益問題,建議政府借鑒新加坡為保障組屋建設實施的土地徵用法令,修訂《收回土地條例》,強化政府為公共利益強制徵收土地的權利,把開發建設新城市土地納入公共用途範疇,明確現有農地不再批准發展商補地價轉變用途,阻斷農地投機升值預期,政府將以市場價徵收,確保發展所需,並兼顧農地業權者的利益。

不搞土地財政 適當調低地價

新加坡和德國房屋問題解決較好,有一條重要經驗是不搞土地財政。香港賣地收入於2015年至2020年佔政府收入比重平均達21%,是政府主要財源,希望特區政府下決心改變沿襲港英政府的高地價政策,適當降低地價以減少房屋成本,並通過優化產業結構,擴大收入來源。

香港過往針對房屋短缺及租金上升,多次透過法例實施租金管制、租住權保障,後於1998年及2004年廢除。現行的《業主與租客(綜合)條例》既不管制住宅租金加幅,也不賦予租客續租權保障。據統計處2016年數據,私樓租戶月租中位數1萬元,比10年前貴近一倍,佔收入比例由25.2%升至30.7%。2020年香港家庭入息中位數為3.3萬港元,如果租住39㎡私樓(40㎡以下平均月租371.33元/㎡),月租需14,482元左右,佔家庭收入將近一半,收入跟不上房租漲幅,負擔持續加重。希望政府能借鑒德國的住房租賃法,修訂《業主與租客(綜合)條例》,對私樓恢復實施租務管制,保障市民以可負擔的價格租房。

希望各界從維護香港整體利益、扶貧濟困、共享共贏的理念出發,大力支持特區政府推進解決房屋問題的政策措施,業主等既得利益階層要支持政府合理徵收開發土地、增加房屋供應,發展商要讓利於民多建房屋,有產者不靠炒樓獲利,司法系統要完善司法覆核機制,防止別有用心者濫用,為重大發展項目按計劃推進提供法律保障,各界齊心協力,共同營造惠及全港市民的宜居和營商環境,為促進香港長期繁榮穩定貢獻力量。

各界應從維護香港整體利益、扶貧濟困、共享共贏的理念出發,大力支持特區政府推進解決房屋問題的政策措施。(資料圖片)

撰文 : 譚岳衡 交銀國際董事長

欄名 : 評論

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