熟地捉襟見肘 未來供應勢減

置業家居 2021/07/03

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在香港這個商業社會,競爭可謂無可避免,地產代理需要競爭客源、盤源,上車客需要為房屋競爭、換樓客剛在競爭更好的居住環境,發展商則需要爭取靚地皮發展,想不到即使政府亦要競爭土地。

改土地用途必經規劃

眾所周知,土地供應向來是相當複雜,而且對於特區政府而言,更是尾大不掉的難題,盡管特區政府作為本港土地最大地主,兼未來土地的唯一供應者,奈何所有地皮並非「話推就推」,首先任何土地用途改變都需要經過土地規劃的一定程序,再者任何土地由「生地」變「熟地」,亦需要經過一連串城市規劃、工程研究以至交通配套的改善。

兩個月前團結香港基金便發表,最新土地供應報告中,當中直言目前香港正陷入「熟地」供應低、房屋落成低及居住質素低的「三低」死結,報告指出由於過去20年香港缺乏大型土地發展計劃,導致可發展土地逐漸枯竭,政府手頭上的「熟地」寥寥可數,嚴重一點政府未來可發展土地已經接近彈盡糧絕,可推「熟地」捉襟見肘。

政府發展局日前公布未來一季賣地計劃,便正好印證「熟地」賣少見少的問題,來季港府僅得兩幅蚊型官地推出市場拍賣,預計只提供約200伙私人住宅單位,不過政府強調連同其他途徑的土地來源,包括「一鐵一局」及私人發展商透過補地價及舊樓併購的土地,預計來季的整體土地供應可達5,400伙,按季增加逾兩倍,亦是近4年的新高。

不過心水清的讀者都知道,有關土地供應的估算難免會有一定的「水份」,因應當中涉及2,450伙屬於私人發展商的補地價項目,換言之土地供應的主動權落在私人發展商手上,能否如期供應亦自然難以確定,而事實上按過去3年的紀錄,一般私人發展商的土地供應,只會佔整體供應的2至3成,來季所佔比例卻會高達4成半,反映政府熟地的儲備已出現出現短缺。

未來私樓落成量勢減

根據團結香港基金報告預測,在2021至2025年平均每年的私樓落成量只有15,000伙,較過去7年的平均15,400伙略減,同時間基金會按未來3個可能情景作估算,預計在2026至2030年,每年的私樓落成量勢必回落至只有11,200至13,300伙之間。

相信大家都明白到,未來土地供應中,市區的供應早已「賣少見少」,餘下可發展的土地或許亦主要是「蚊型」地皮而已,較大幅的土地供應就必須依靠元朗洪水橋、新界古洞北、粉嶺北以至東涌東及東涌西的東涌新市鎮的擴展計劃,現階段除古洞北已有個別官地推出市場拍賣外,其餘仍然是「只聞樓梯響」,相信政府要解決現時熟地不足的情況,就必須加快新發展區的規劃及工程研究等程序,否則未來私樓供應仍然緊張,長遠房屋供應仍然供不應求。

有報告預測,本港2021至2025年平均每年的私樓落成量只有1.5萬伙,而到2026至2030年更回落至每年約1.1萬至1.3萬伙之間,政府須加快解決現時熟地不足的情況。

撰文 : 楊永健 Q房網香港董事總經理

欄名 : 樓市講場

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