【英國買樓必讀篇】英國買樓程序總覽

特約 09:00 2021/07/15

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英國買樓成為香港人2021年投資熱話,無論上車盤、用家盤、豪宅、洋房等各類型住宅單位,英國樓價均錄得可觀成交。港人在倫敦買樓的成交額佔當地物業市場4%,買樓數量較開放BNO簽證居留政策前增長近一倍半,預料下半年交投持續活躍。雖然香港人買樓經驗豐富,但在英國買樓是另一套模式,準買家需暫時放低舊觀念,由英國買樓程序開始,逐步了解英國樓價趨勢、英國買樓稅項以及英國買樓注意事項等,以部署英國買樓不敗策略。

1. 2021年是英國買樓好時機 ?
英國房屋長年供不應求,儘管近年接連出現脫歐、樓市泡沫爆破、疫情重創經濟等種種憂慮,但以上利淡因素似乎未有影響英國樓價。相反,在英國政府的救市措施下,不但消除了部分英國物業投資的不明朗因素,甚至推動英國樓價持續上升,激發港人在英國買樓的意欲。根據英國稅務海關總署的統計數據,2021年截至目前為止,英國房地產交易量遠高於疫情前水平,英國樓價連續多月創新高,且未有因印花稅假期結束而下跌。隨着疫情改變民眾的住屋需求,加上政府貸款計劃及低利率環境,而造就的英國買樓税項優惠,可預計英國買樓熱潮仍舊不滅,英國樓價在未來仍有上升空間。

2. 十大英國買樓流程 
一、了解英國買樓資訊
英國買樓流程第一步,先按個人需要搜集英國買樓資訊,了解英國不同城市的居住環境、天氣、物價、校網、工作機會等,收窄範圍後集中搜尋心儀地區的樓盤和樓價。

二、 評估個人供款能力
英國樓價近年持續上升,買家入市前需作出資金預算,計算個人供款能力,了解英國買樓按揭成數,以制定適合自己的方案,買家亦需配合英國買樓流程,預早申請含英國買樓税項在內的買樓資金。

三、 實地或遙距睇樓
鎖定目標後,可透過代理安排睇樓。香港準買家在英國買樓可透過視像遙距睇樓,以及上Google Earth視察樓盤附近的實際環境。

四、 達成買賣協議
根據英國買樓程序,購買一手樓和二手樓的流程略有不同。達成協議後,購買一手樓的準買家會收到地產代理發出的預留信(Reservation Form),二手樓買家則收到銷售備忘錄(Memorandum of Sale),以便申請英國買樓按揭。

五、 支付訂金
如透過香港地產代理在英國買樓,一般需支付訂金,金額約1,000至5,000英鎊不等。

六、 委託律師辦理手續
在英國買樓必須聘請代表律師處理法律事務,買家可通過地產代理轉介,律師會代為安排付款時間表,跟進每項英國買樓程序以及英國買樓注意事項。

七、 申請按揭
買家如未能一次過繳清樓價,可向香港或英國銀行申請英國買樓按揭。銀行會先對物業進行估價,並索取買家基本資料、入息證明,然後發出初步貸款同意書(Agreement in Principle)。

八、 簽訂正式買賣合約
簽訂買賣合約,並支付英國買樓首期,首期約為樓價10%至20%,存放於發展商律師樓戶口內。買家或需按合約條款分期繳付部分樓價,並為物業購買保險。

九、 收樓及驗樓
如購買現樓,通常在支付訂金後兩至三個月內可完成所有英國買樓程序。如購買樓花,律師會通知買家收樓,屆時買家可到當地驗樓或委託驗樓師代辦,之後安排確實收樓日期,銀行會把貸款餘額交付發展商。

十、 交易完成
完成整個英國買樓流程,買家需預留款項支付律師費及於英國買樓的稅項。

3. 認清英國買樓稅項
在英國買樓程序中,除了要準備首期,英國買樓稅項也佔重要一環。於英國買樓,須繳付多項英國買樓稅,包括買樓前繳交的印花稅(Stamp Duty Land Tax),買樓後繳付個人所得稅(Income Tax)、市政稅(Council Tax)以及資產增值稅(Capital Gains Tax)。因此在英國買樓前除了要留意英國樓價、英鎊匯率和利率外,還要計算英國買樓稅項,以免超出預算。

一、印花稅
英國買樓的印花稅門檻為125,000鎊,英國樓價125,000鎊以下的物業可豁免繳交印花稅,而125,000鎊以上物業的稅率由2%至12%不等。英國樓價達125,000至250,000鎊的物業稅率為2%,而英國樓價達1,500,000鎊以上物業稅率為12%。

如買家擁有多於一個物業,須按照英國印花稅率額外增加3%稅項,即英國樓價125,000鎊以下物業徵收3%,125,000至250,000鎊物業徵收5%,如此類推。

二、個人所得稅
不論英國居民還是海外投資者,在英國買樓收租要繳交個人所得稅。個人所得稅分有三個等級,如買家持英國護照,首12,500鎊享有免稅優惠,12,500至50,000鎊稅率20%,50,000至150,000鎊稅率40%,150,000以上稅率45%。海外買家在英國買樓扣除地租、市政稅、物業管理費等基本開支後,每年須按收入繳交20%至45%個人所得稅。

三、市政稅
市政稅是其中一種需要每年向所屬地方政府繳交的英國買樓稅項,主要用作支付地方政府公共設施費用。稅額根據英國政府的社區等級設定,市區稅率較貴,郊區稅率較低,一般市政稅每年約1,400至1,800鎊,分10期繳交。

四、資產增值稅
業主若出售或放租物業須繳交資產增值稅,免稅額為12,300鎊。稅率按照個人所得稅率釐定,如個人所得稅率低於20%,資產增值稅率為18%;如個人所得稅率為40%或以上,資產增值稅率為28%。

4. 英國買樓注意事項
香港買樓的額外開支一般只有印花稅、律師費及代理佣金,但英國買樓流程較繁複,買家除了支付英國樓價及英國買樓稅項外,雜費開支也不少,以下是常被忽略的英國買樓注意事項及費用。

一、英國買樓首期分兩種?
在英國買樓流程中,買家需向發展商或業主支付英國買樓首期。購買一手與二手樓的「首期」不同,一手樓買家需支付的英國買樓首期約在10%至30%之間,通常在申請按揭前支付。二手樓買家所支付的「首期」是訂金,一般約10%,買家在簽署買賣合約時向業主繳交。

二、英國買樓費用知多啲
•律師費
為簡化英國買樓程序,港人在英國買樓大多透過代理進行交易,並由代理轉介當地律師,買家需預留一筆律師費,一般約1,000至2,500鎊。律師的工作範圍包括處理英國買樓流程中的法律事務、協助買家與承造按揭銀行的金錢往來,代為收取英國買樓首期、安排簽署買賣合約、協助遞交證明文件等。

•按揭申請費
不論透過香港銀行或英國銀行承造英國買樓按揭,銀行均會向買家收取一筆安排費(Arrangement Fee),費用可高達2,000鎊。部分銀行亦會收取物業估價費(Valuation Fee),約300至500鎊。

首次置業的買家多由地產代理轉介按揭經紀(Mortgage Broker),以便向銀行爭取更高按揭成數及利率優惠,一般服務費約1,000至1,500鎊。

•測量費
英國買樓程序相當嚴謹,如購買二手樓,需要一份由當地測量師發出的詳細建築報告,以證明房屋結構安全。測量費(Surveyor Fee)一般約200至500英鎊。

三、永久業權與租賃業權
英國買樓有分為永久業權(Freehold)和租賃業權(Leasehold),前者的地皮由業主永久擁有,此類永久業權物業的樓價一般較稍高;租賃業權的土地擁有權具有年期限制,主要分為90年及120年業權,持有者每年需繳交地租(Ground Rent)及維修費。

若想到英國買樓就需要熟讀英國買樓注意事項和程序,或聘請可靠的英國買樓代理提供協助。

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