【英國買樓稅務篇】 2021英國物業稅6大須知

特約 00:00 2021/07/22

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英國物業投資牽涉不少稅項,對習慣簡單稅制及低稅率的香港人而言,複雜的英國物業稅、英國海外物業稅並不容易理解。因此,計劃在英國買樓的準業主,必須先了解英國稅制、英國物業稅種類,以及相關英國買樓稅項安排,以便預早進行理財規劃,審慎計算海外置業開支。

1. 於英國買樓需認識英國稅務身份
要了解英國買樓稅項,先要認識稅務居民(Tax Resident)身份。在英國一年居住超過183日,便會被視為英國稅務居民(UK Resident)。由於英國是全球徵稅國家,英國稅務居民不論在其他地方或英國買樓,都需要為所有私人物業繳付英國物業稅。相反,即使持有英國國藉,但在應課稅年度居英少於16日,或在海外全職工作而居英少於91日,會自動被定義為非居民(Non-resident),只需就英國收入及英國物業投資及資產增值交稅。

此外,「定居」(Domicile)的身份對多種英國買樓稅項均有重要影響。以BNO 5+1移民人士為例,因表明會長期在英國逗留,基本上住滿2年便會被認定以英國為定居地,在英國及海外所有資產都會跌入英國稅網。如果是英國稅務居民,而非英國定居(Non-Domicile)身份,則可以選擇名為匯款制(Remittance Basis)的稅務計算方法,只有海外收入及資本收益匯入英國時才需要跟從英國稅制。

2. 英國物業稅種類
一、英國印花稅(Stamp Duty Land Tax)
在英國買樓需繳付多項英國物業稅,其中最大金額的是英國印花稅,通常在物業交易完成後14天內繳付。英國印花稅門檻一般為125,000鎊,樓價125,000鎊以下物業豁免繳交英國印花稅,125,001鎊或以上稅率由2%至12%不等。不過在英國印花稅放寬期下,由2021年7月1日至9月30日期間,在英國買樓的印花稅起點下調至250,000鎊。

如買家在英國或其他地方已擁有多於一個物業(非首次置業),須按照英國印花稅率額外增加3%,即英國樓價125,000鎊以下物業徵收3%,125,001至250,000鎊物業徵收5%,如此類推。自去年開始,所有海外英國物業投資者均需繳付額外2%英國海外物業稅,不論是否首次在英國買樓一律須課稅。  

二、服務增值稅(Value Added Tax)
英國買樓稅項分類仔細,服務增值稅指在英國期間,對提供商品或服務產生的增值部分所徵收的稅項。換言之,在英國買樓過程中,幾乎所有律師、會計服務也要交增值稅,一般稅率為20%。

三、市政稅(Council Tax)
由地方政府徵收的英國買樓稅項,業主每年要向物業所屬的地方政府繳交市政稅,用作支付地方政府公共設施費用,例如學校、公共交通、環境衛生、公共設施保養修葺等。稅額根據英國政府的社區等級設定,市區稅率較貴,郊區稅率較低,一般市政稅每年約1,400至1,800鎊,分10期繳交。

四、個人所得稅(Income Tax) 
香港人熟悉的英國物業稅之一,不論海外英國物業投資者還是當地居民,在英國買樓收租都要繳交個人所得稅。個人所得稅分為三個等級,如買家持英國護照,首12,500鎊享有免稅優惠,12,501至50,000鎊稅率20%,50,001至150,000鎊稅率40%,150,001或以上稅率45%。海外買家在英國買樓扣除地租、市政稅、物業管理費等基本開支後,每年按收入繳交20%至45%個人所得稅。

五、資產增值稅(Capital Gain Tax)
業主將英國物業投資轉手或放租,需要繳交資產增值稅,免稅額為12,300鎊。稅率按照個人所得稅率釐定,如個人所得稅率低於20%,資產增值稅率為18%;如個人所得稅率為40%或以上,資產增值稅率為28%。

六、遺產稅 (Inheritance Tax)
英國買樓稅項觸及生前死後,遺產稅是對死者遺產,包括儲蓄存款、物業、退休基金等資產所徵收的英國物業稅,英國稅務海關總署會對遺產價值超過325,000鎊的物業徵收40%的稅。假設物業遺產價值400,000鎊,減去免稅的325,000鎊,餘下的75,000需繳付遺產稅,稅率40%,即30,000鎊。
如物業遺產價值低於325,000鎊,或將超額的資產留給配偶、法定伴侶、慈善機構等,則可豁免支付遺產稅。

3. BNO移民可退英國物業稅
近年英國物業投資成風,英國政府為防止海外買家推高樓價,在2021年4月1日起實施英國海外物業稅,除原有英國印花稅外,需要額外繳付2%印花稅。
透過BNO 5+1移民的話,初到埗時以海外買家身份在英國買樓,需要繳付額外2%的英國海外物業稅;但當買家繼續在英國住滿183日或以上,將會被英國稅務及海關總署視為英國居民(非英國公民),可在物業成交後12個月內申請退回初時多交的2%印花稅。

4. 英國印花稅假期放寬
英國印花稅假期原定於2021年3月31日結束,但由於政策大受歡迎,推動英國樓價在疫情期間不跌反升,政府將計劃延期至2021年6月30日。隨後自2021年7月1日起,印花稅起點下調至250,000鎊,直至9月30日英國印花稅假期結束為止。

5. 英國買樓稅務項登記
海外買家將英國物業投資放租後,需要作稅務登記(NRL No Application)及取得稅務編號(Tax Reference)。合資格買家每年可享有免稅額,如不超過限額毋須交稅。每年稅務年度由4月6日至明年的4月5日,海外買家要在每年10月31日前完成申報。

6. 勿瞞報英國物業稅
在英國買樓必須向英國稅務及海關總署提交英國印花稅申報表,申報的信息會登記到署方系統,再透過稅收信息交換協議網絡(Tax Information Exchange Agreements)與其他國家交換信息。因此買家勿試圖瞞報英國買樓稅項,一經發現,會被罰款5,000鎊,更會被追回英國物業稅差額。

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