轉按增加有因(上)

置業家居 2021/08/14

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去年轉按登記量大減逾5成,主因是去年銀行曾上調樓按息率,並將轉按現金回贈大幅削減,導致轉按誘因大減。今年第二季新批轉按宗數明顯增加約31%,6月份新批轉按宗數亦是2019年10月後新高數字。事實上,今年銀行對於轉按的積極性漸回升,轉按息率及條款已較去年吸引;然而,現時之轉按息率約介乎H+1.3%至H+1.5%,按揭計劃之罰息期以兩年為主,而兩年前之按息較主要低至H+1.23%,低於現有按息,照道理看,純基於轉換銀行計劃而慳息的誘因仍然不大,那麼,近期推動轉按需求增加的原因為何呢?

超低息環境刺激轉按套現

今年延續去年的拆息跌勢,自4月起至今與樓按相關的1個月拆息跌至低於0.1%,今年5至7月份之1個月拆息平均僅0.08%至0.09%,7月份1個月拆息更曾跌至0.073%,屬11年新低水平,導致H按實際息率出現跌幅,加上銀行增加轉按優惠並下調息率,令轉按實際息率由去年高位曾達2.5厘降為現時部分低至1.37厘,造就了超低借貸成本轉按套現的誘因增加。

現時以磚頭套取流動資金的成本相當低廉,息率低於私人貸款,並可因應物業水位套取較大金額。轉按可套取之金額以樓價估值根據按揭成數上限計算,即高達估值5至6成,再減去按揭餘額以計算可套取之流動資金。由於物業價值動輒幾百萬或以上,若有足夠水位,透過物業可套取的貸款額可以是相當充裕。例如一個估值$800萬之單位,業主剩餘按揭額$100萬,以6成上限$480萬計,扣除按揭餘額後,業主可透過轉按套現之金額高達$380萬。業主或透過持有之物業以超低息成本套取資金尋求高回報,又或作資金運用於不同用途。根據中原按揭客戶個案,近期轉按申請當中,物業套現類別佔頗大比例,相信這是推動近月轉按量增加之較大原因。

低息蜜月期後轉走發展商一按

除上述外,市場上近年亦出現一類較持續性的轉按需求,那就是新盤業主透過轉按轉走發展商一按。於多年前,尤其在2015年第四季起,除了新盤市場上常有的二按貸款外,發展商開始流行為新盤買家提供高成數一按,按揭成數高達8成至9成,多由發展商相關及夥拍之財務公司直接提供,當中不涉及銀行審批,吸引買家以低首期輕鬆入市。這類發展商一按普遍設有首2年至3年之低息蜜月期,按息較貼近市場低水平,但低息期完結後之息率便跳升至P減1%至P加1%不等,實際息率達4厘至6厘,為免負擔高昂利息,用家大多會衡量轉按可行性。現時銀行按息僅約1.38厘超低水平,與發展商一按息率差距甚大,故此近月亦多了用家查詢單位估值以便了解轉按之可能性。

在2019年第四季政府放寬按保樓價上限後,透過高成數按保計劃轉走發展商一按的申請有所增加,因為一些現值不高於$1,000萬之新盤業主,在無需補付首期差額的情況下便可轉按至銀行享用低息按揭。若然樓價估值已超出$1,000萬,由發展商8成按揭轉至銀行一般按揭,按揭成數僅達5至6成,如非樓價已累積了一定升幅,用家仍需補回首期差額才可轉按至銀行。若以5年前買入單位為例,樓價約已上升逾40%,若以3年前買入單位為例,樓價升幅則由1%至15%不等,業主可先找銀行或按揭轉介公司為物業取得最新估值,以便了解可獲銀行批出之按揭金額,以及轉按至銀行所需補回之首期差額。

以一個案為例,買家於4年前以$700萬購入一個新盤單位,採用發展商8成一按上會,首3年按息2.5厘,現時按息已跳升至P,現為5厘,按揭餘額約$490萬;買家希望轉按至銀行免捱貴息,估價後發現物業已升值至$830萬,申請6成按揭可獲按揭金額達$498萬,故無需補付首期差額便可透過轉按慳回不少利息。

撰文 : 王美鳳 中原按揭經紀有限公司董事總經理

欄名 : 樓市講場

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