重推租置增自置率 促社會安定

評論版 2021/09/11

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過去兩屆特區政府都將房屋問題視為重中之重,曾提出及推行不同解決方案,如明日大嶼、郊野公園邊陲地帶建屋、興建過渡性房屋等,更在3年多前進行「土地大辯論」。然而,過去十多年,試問誰不知道香港房屋問題水深火熱?只可惜無論政府多努力覓地建屋,房屋問題仍然持續惡化,絕對值得我們反思過去是否用錯了方法。

全國政協副主席、國務院港澳辦主任夏寶龍於7月16日發表講話,宣告香港未來將告別籠屋、劏房、青年「住房難」問題;另一邊廂,反映樓價走勢的中原城市領先指數卻於8月初報出歷史新高,突顯理想與現實的落差。眼見「富者田連阡陌,貧無立錐之地」,試問再過10年,香港的住屋情況會怎樣?20年後,又怎樣呢?這也難怪中央對香港的房屋問題感到「揪心」。

明顯地,中央政府對香港的房屋問題已經忍無可忍。中共中央政治局常委、國務院副總理韓正在3月7日參加第十三屆全國人大四次會議香港代表團的審議並發表講話,他指出香港的住屋問題有其歷史及發展過程,「解決這一問題難度很大,但總要有解決開始的時候。如果一直就這樣,也形不成共識,也沒有解決辦法,一有辦法立法會就在『拉布』,最後損害的是香港市民的利益。」今後的立法會肯定不會再出現拉布,香港管治者應集中精力,在解決房屋問題的辦法上尋求共識。

多主體多渠道 增土地供應

要讓全體香港市民住有所居,歸根究底要加快大幅增加土地供應。香港僅有25.1%的土地得到開發,任何切實可行的短、中、長期增加土地供應方法都要採納,包括改劃土地用途、增加地積比、市區重建、發展新市鎮及鐵路項目、開發少量郊野公園邊陲地帶、開發邊境禁區、棕地發展、葵青貨櫃碼頭臨海用地方案、土地共享先導計劃、收回土地以至填海等,多主體、多渠道增加土地供應已是共識。

然而,要徹底解決房屋問題,除了覓地增加土地供應,必須深刻認識夏主席提到「住房、就業、醫療、貧富懸殊」貌似4問,實則互為表裏:香港是資本高度集中的資本主義社會,無產者與有產者收入及財富差距愈來愈大,在缺乏高新產業和優質就業機會下,無產者勞動收入停滯,如大學生實質收入更按年下降;而有產者「買磚頭致富」幾成共識。經年累月,有產者與無產者之間,恰似高山低谷,這亦是香港貧富懸殊嚴重的根本原因。

正因為香港資本市場的特質,一套符合廣大香港市民利益的公營房屋政策,不能定位為面向中低收入市民的福利政策,僅確保所有人「有瓦遮頭」,而是要建設一個居者有其屋的社會,通過公營房屋政策來破解經濟不平等的嚴重問題。如果每個香港家庭都擁有屬於自己的房屋產權,除了解決基本住屋問題,更能刺激社會向上流動力、收窄貧富差距和提高社會穩定性。

參考星房策 建可負擔置業市場

房屋不僅是普羅百姓的必需品,也成為富人投機炒賣的商品。為讓房屋回歸居住的本質,2016年的中央經濟工作會議中,國家主席習近平早已提出「房子是用來住的,不是用來炒的」之定位,其後在「十九大」更重申「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度,讓全體人民住有所居。」以上短短的一句說話,就已經清楚展視了中央對房屋政策的定位、實踐方法及最終目標。此房策的理念與大原則,同樣適用於香港,應成為解決房屋問題的最大共識,以及說服反對者的重要理據。

要在香港做到「房住不炒」、「租購並舉」、「想租可租」、「想買能買」,香港亟須建立可負擔的置業市場,並與公開市場完全分隔。2021年綠置居接獲7萬公屋家庭及輪候者申請,充分反映港人渴望上車卻無法負擔私樓的無奈。事實上,新加坡完全是靠政府積極介入,大幅度補貼國民購買政府組屋,才使國民「住有所居」,實現90%的自置居所比率,香港絕對可以參考新加坡房策,建立「可負擔」及「分隔」的置業市場:

第一步是「租購並舉」,挑選適合地區,試行公屋單位可租可買。除現有公屋單位以低價出售予租戶,公屋輪候人士亦可選擇租住或購買公屋。這一步與過往推行「租置」、「置安心」類似。

第二步則確保「房住不炒」,完全分隔公屋置業與私人市場。做法包括修改《房屋條例》及相關地契,一規定公屋5年內只能原價出售;二禁止公屋以補地價方式流出私人市場。換言之,公屋只能在公屋住戶和合資格公屋申請人之間流轉。

有這兩步,低收入市民可以先租後買公屋為起點,逐步累積財富,再樓換樓搬入私人住宅,實現向上流動。

「租置」計劃在社會討論多年,亦有反響。以下自問自答4條,以期拋磚引玉:

一、出售公屋會否減少公屋供應?

事實上,當人們獲分配公屋單位後,也總會想方設法讓自己繼續合資格留在單位居住。沒有租置計劃,公屋就不會有流轉,基層市民未能自置居所,房屋的價值並沒有被釋放(詳見港大《香港經濟政策綠皮書2021》中王于漸教授「解封58,000億元的公營房屋價值」一文),更對改善社會流動力沒有幫助,實際上是「三輸」的局面。

只要禁止補地價,公屋就只能在公屋住戶及合資格公屋輪候者之間流轉。換言之,即使公屋業主他日轉售公屋,新買家仍然是有需要的公屋住戶或輪候者。

低價出售公屋 助社會重現流動力

二、低價出售公屋是否另類派錢?會否變成炒公屋?

公屋家庭少有資產,收入趕不上樓價升幅,低價出售公屋能幫助公屋住戶累積財富,讓失去多年的社會流動力重現。歸根究底,社會政策當鼓勵港人力爭上游,而非「佛系」、「躺平」。

內地以「房住不炒」為房策理念,當中無非是通過調控來平抑炒風,調控手段包括堅持限購限貸、降槓桿、遏制市場物業交易過快流通等手法,從來不等如拒絕追求自置居所比率提升,港府未來也可以參考當中智慧,實現「房住不炒」的理念。內地一綫城市的房屋自有率(即「自置居所比率」)已超過70%,相反香港只有約50%;新加坡的房策多年來以提升自置居所比率為核心,完美實現「讓全體人民住有所居」的終極目標,沒有帶來不良炒風。

三、如何解決租置下維修管理困難問題?

以港人智慧,只要能尋求共識,總能解決專業性、技術性問題。以維修管理為例,政府坐擁全港屋邨,出售時已可成立基金,以作將來維修撥備,此亦可反映在折扣率上。出售全新公屋亦無此問題。

居者有其屋 解深層次矛盾

四、低價出售公屋會否打擊私樓價格?

日後公屋業主將租置單位賣出時,將會有更多資金投入私人房屋市場,所以對私樓樓價影響有限。

在眾多方案中,重推租置計劃是短期內可以為普羅大眾逐步創造財富的最佳方案。另外,政府的公營房屋政策應以大量供應居屋為核心,通過建設一個「居者有其屋」的社會,一併破解土地房屋、貧富懸殊等深層次矛盾。

應否和如何重推租置計劃需要共識。房屋政策與社會政策息息相關,並不只是滿足公屋輪候冊上的排隊人士,更重要是透過政府介入市場,增加基層市民的自置居所比率,既達至社會穩定,同時收窄有產者與無產者的資產差距,紓緩貧富懸殊的問題。

在香港向國家第二個百年奮鬥目標進軍的路上,我們要有決心徹底解決房屋問題。未來幾代的管治者都要凝聚共識,擺脫「大市場,小政府」的心魔,堅持建立置業階梯,實現共同富裕,為廣大市民謀幸福。正所謂「有恆產者有恆心」,相信如果大多數香港家庭都擁有自置居所,社會一定會更有動力、更有希望、更繁榮、更安定。

在香港向國家第二個百年奮鬥目標進軍的路上,我們要有決心徹底解決房屋問題。(資料圖片)

撰文 : 黃梓謙 全國港澳研究會理事

欄名 : 評論

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