設「港樓購買權」 紓房屋短缺?

評論版 2021/09/22

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繼今年初全國人大、政協兩會將房屋問題定性為香港處理「深層次矛盾」的主要切入點後,中央政府各部門近日再重點宣布推行「共同富裕」政策,大刀闊斧地調整不同產業的運作。

以房地產為例,深圳為響應「房住不炒」的「共同富裕」樓價控制措施,便以控制銀行對市區樓價的估值為手段,限制銀行批出的房貸額,從而迫降二手樓的「指導價格」,希望能藉此打擊炒風,讓更多中產能共同「上樓」。

港有樓人士佔半 調控易顧此失彼

香港固然也在優先處理土地問題,但香港有一半人已經置業,若樓價下跌,無樓的一半人要樓價跌多少才買得起樓,仍是未知數,但有樓的另一半人則必然受影響;而深圳的發展程度仍在青壯年期,置業率較低,只有約25%,所以有機會順利實行遏抑樓價的政策,而且若不趁現時遏抑炒風,一旦有樓人士如香港般達到五成,就會進入死結,調控只會兩面不討好。所以深圳當局今次就算是兵行險着,也要快速行動。

此外,香港樓價雖貴,但箇中原因是供應短缺、剛需極強,近年一直是用家市場為主;深圳則不像香港般存在地界問題,能一路向東、西、北擴張,樓價高的原因當中,炒樓因素較大,所以才適合使用這種政策。

「共同富裕」的概念,其實在香港並非新事物;用本港的公共政策語言,其實就是「處理貧富懸殊」。「共同富裕」的用字比「貧富懸殊」更淺白、更容易令平民百姓理解,且不局限於消極地描述一個抽象的問題,而是積極地向所有人指出一個處理問題的方向。

港英政府在70年代亦曾成功於本港進行「共同富裕」的深層次社經改革,時任港督麥理浩短短數年間倍增政府開支,落實9年免費教育,成功製造大量中產人口。當年因應「新香港」的生存空間有發展需要,要在新界營建「新市鎮」,在過程中引起的城鄉矛盾,也是用房屋上的「共同富裕」政策達至和諧,並為新界地區帶來40幾年的長治久安。

今日回看當年為原居民而設的「丁屋」政策,或覺得不合時宜,例如為甚麼只有「男丁」擁有此項特權,女性原居民就沒有?雖然如此,當年的丁屋政策確實是讓相對貧窮的新界地區人口,擁有了符合現代衞生水平、受政府法律保護、實質上可在市場上買賣的私有財產,因此和市區人口有了維持香港繁榮穩定的共同利益。此一權宜之計,成功以市場手段,不花費公帑就解決了當年社會的深層次矛盾,是本港歷史上「共同富裕」的成功案例。

本港政府若想在房屋政策上響應「共同富裕」的新國策,打壓樓價和大幅增加供應現實上較難實行。筆者想探討的是,70年代港英政府「以社會資源解決社會問題」的成功經驗,其實今日還有沒有值得參考的地方?

再看看外國經驗,其實新加坡在私家車發牌制度上,亦有與香港丁屋類似的「市場化」做法。新加坡市民若想買車,要先購買一份擁車權(certificate of entitlement, COE),與香港要有丁權才可以申建丁屋類似。擁車權也是有配額制和市場價格,而且隨着經濟發展,今日市價可高達40萬港元以上,當中也有香港丁屋以市場手段,自動化處理社會問題的好處。

「買樓權」可交易 達致「共同富裕」

參考麥理浩「丁屋」和新加坡「擁車權」的案例,其實本港的房屋政策,能否利用類似方法,達至「共同富裕」的政策目標?例如首先界定在香港土生土長、大部分時間居於香港、曾在港接受並完成9年或12年免費教育的居民,不論男女,每人都可以擁有一份「香港樓購買權」,而「購買權」只能夠在自己無買、已出售所有本港房產、或已退出公屋等福利的情況下才可行使;無此權利的人,則要以市價購買一份「香港樓購買權」,然後才可購買本港私樓。

像70年代的香港原居民一樣,若今日香港年輕一代有了可轉售、可在金融市場上抵押融資的「香港樓購買權」,就自然與中產業主們有了維護香港繁榮穩定、令「購買權」市價節節上升的共同利益;而經濟條件較差的年輕人和退休老人,又可透過出售自己的「購買權」,獲得資本遷往大灣區或外地生活,有助釋出房屋供應,達致「共同富裕」。

香港樓價高昂,箇中原因是供應短缺、剛需極強,近年一直是用家市場為主。 (資料圖片)

撰文 : 劉國匡 時事評論員

欄名 : 評論

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