半新盤轉按須知

置業家居 2021/09/25

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近月銀行新批樓按的轉按申請有上升趨勢,但觀察所得,市場中轉按的主流,仍是因現金回贈、又或物業價格上升,買家趁機加按套現為主。反而為了慳息而轉按的比例不高,原因可能在於,雖然部分業主有充分的轉按誘因,但卻沒有轉按的條件。

發展商按揭息高 轉按誘因大

說的是數年以發展商高息一、二按入市的業主。近十多年,新盤開售,發展商大多會安排為買家提供高成數按揭,一般按揭成數可達樓價8成至9成。受限於利息成本,此類產品的利率也較銀行按揭為高,但為了吸引買家入市,新盤按揭又常見初期還款利率較低,之後利率恢復正常的安排。最常見的情況是首2、3年還款利率貼近P按,即約細P減2.5厘,優惠期後按息回升至P至P+1%。

如果一位小業主在3年前以此類按揭購入新盤,而優惠期又快完結,供款利率將由2.5厘升至5厘,參考近期新批H按利率只在1.4厘水平,自然大有轉按的動機。

以一個3年前成交價$1,200萬,按揭成數8成,還款期25年的個案為例。借款$960萬,首3年每月還款$43,067,優惠期後,未償還本金約為$873.8萬,每月供款會增至$54,640,增幅26.8%。

在業主立場,自然希望轉按以節省利息。但假設樓價3年來上升5%,現時市值為$1,260萬,轉按至銀行,貸款上限為$630萬,較既有按揭未償還餘額差距達$243.8萬。除非業主抬錢贖樓,否則難以轉按慳息。

留意物業估值作好準備

對於曾經以此類高息高成數一按計劃入市的業主,除了抬錢還舊按,其實也有更積極的處理方式。包括:1.提高儲蓄比例,有餘錢時便提早部分還款,一來可下調未償還按揭餘額,二來也可令往後每月還款金額、利息支出下跌。2.留意物業估值,待物業「升夠」時安排以標準銀行按揭成數轉按。以上文例子而言,在優惠期過去,再加3年後,按揭餘額會下跌至$800萬水平,如業主再提早償還$50萬,按揭餘額可在3年後跌至$750萬水平。如按揭指引不變,而樓價在期內上升約2成,才可轉按至較低息的銀行按揭。

而另一個可考慮的安排為賣樓套現,樓齡數年的半新盤,市值有機會略高於數年前的購入價,只要賣盤離場,便自然不必面對往後長期按息支出高企的情況。

當然,例子中的物業因為樓價高於$1,000萬,不在按保的適用範圍。如果是樓價現值$1,000萬以下的物業,業主大可考慮透過按保轉按。

dick.ip@panasian.biz

數年前以發展商高息一、二按入市的業主,優惠期完結後按息急升,如條件許可,可考慮轉按。

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 樓市講場

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