房地「舊蹺」也無妨 兌現才是關鍵

評論版 2021/10/07

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本屆特區政府最後一份施政報告昨日公布,土地房屋繼續成為社會輿論最關注的焦點。總括而言,施政報告中在覓地方面提出一系列「大動作」,根據官方網頁所列的重點,主要包括:

1)推展《北部都會區發展策略》,把香港北部改造成活力十足和具吸引力的地區,為房屋、科技發展及其他產業提供更多土地;

2)檢視「綠化地帶」,以物色具潛力可發展土地;

3)制定建議,以改善祖堂的管理,釋放祖堂地的發展潛力;

4)重建西環邨及馬頭圍邨,以及在市建局的配合下,推動平民屋宇有限公司的大坑西邨重建計劃;

5)加快龍鼓灘(包括重新規劃屯門西)及馬料水的近岸填海計劃。

平情而論,除了「北部都會區」的規劃外,有關政策措施算不上「新政」。事實上,任何在房地產界稍有經驗的從業員都應該聽過,當中不少曾被土地供應專責小組(專責小組)在2018年提上議程,個別建議如改劃「綠化地帶」作房屋用途,更是早於2011年已開始實行。

不過,香港的土地房屋「死局」演變至今,我們實在不需要石破天驚的萬靈藥,只需要政府真的有此政治勇氣、政策魄力、還有最關鍵的執行力,落實這些「舊蹺」。即使全屬「舊瓶舊酒」,只要這些政策支票真的能成功兌現,筆者認為對香港社會,也是絕世佳釀了。

舊酒也可成佳釀 落實耗時卻堪憂

盡管方向肯定正確,但落實的需時是個極大隱憂。翻閱2018年專責小組出版的公眾參與小冊子,發展局早就告訴社會:「即使尋覓到建屋土地,有關的規劃和工程準備以至建築都需要時間。」該小冊子第13頁所載的圖表13,更清楚列出在非熟地上建屋的一般程序,由規劃檢討、工程研究(約3年)、詳細設計(3至4年),到地盤平整(2至3年)、房屋建築(3至4年)等流程,需時11至14年。換言之,由「識別地塊」到「有樓入伙」,「十年八載」已經是「還得神落」的時間表。

土地房屋「破局」 需更激進改革

由這個角度檢視上述施政報告的措施,其實都只是針對「土地來源」的問題,而非「發展流程」的速度。舉例說,下調強拍舊樓與出售祖堂地的門檻,當然能加快覓得土地,但即使加快收齊業權,相關地皮仍要經過上述一系列需時11至14年的流程。值得注意,這些工作與立法會沒有太大關係,因此沒有反對派的議會也不一定能加快有關程序。

換言之,多管齊下加快覓地固然是件大好事,不過要在未來10年甚至5年收效,則似乎言之尚早。雖然施政報告有提及「嚴謹審視城市規劃…要求,以進一步精簡發展流程」,但發展局早於2018年初已成立專責小組進行有關工作,而觀乎近幾年的房屋落成步伐,至今的成效似乎有限。

筆者認為,若不在架構和政策上作更多、更激進的改革,難言真正為香港的土地房屋窘境「破局」。例如,友欄林奮強先生早於2019年初為文建議當局大幅簡化《可持續建築設計指引》、要求地政總署和屋宇署看齊,要在「法定時限」內答覆修改地契事宜等。在這方面,智庫團結香港基金過去數年也提出了不業界關於加快流程、減少官僚程序繁文縟節的長期訴求。

除此之外,筆者更支持港大王于漸教授多年提倡的「私有化公營房屋」建議,讓現公屋租戶可以選擇以低廉價格購入其居住的單位,並同時改革現時資助出售房屋的補地價機制,以疏導一大部分香港家庭的置業訴求。篇幅所限,本文對有關政策的好處和理據暫按下不表,但重申建議背後的精神,正是由於香港停止大型土地發展計劃接近20年--而筆者亦多次比喻,建屋不是造麵包,今天「賣斷市」明天可以多焗幾百個,土地發展停下後再重啟需時甚久,上述的11至14年程序便是政府自己拿出的鐵證。因此,在今天指望增加房屋新供應的「流量」(flow)來解決房屋問題,實是緣木求魚,唯一還有些微希望的出路,就是活化現存房屋的「存量」(stock),即私有化公營房屋一途。

筆者支持任何能在短、中、長期增加土地供應的方案,但若希望這些政策消息能調控樓價、遏抑租金,則未免過分樂觀。告訴社會「10年後情況會改善」,畫餅充飢地給予希望,不會帶來任何形式的市場影響,因為在「情況改善前的10年」間,仍居於劏房的基層家庭依然要繳納昂貴租金;學有所成的年輕專業人士,亦不會因為政府說「多年後房屋供應會大增」,而選擇今天延遲結婚置業的決定。

結婚數字反彈+低息 助燃樓市

事實上,看看最新數據,第二季的結婚宗數按年反彈26%,較第一季錄得按年下跌18%大幅改善。可以預期,在疫情受控、兩輪消費劵、加上近日飲宴人數上限放寬等情況下,失業率將持續改善,因疫情而延後的結婚及生子需求將會釋放;同時,本港銀行同業拆息(HIBOR)第二季和第三季分別錄得0.09%及0.07%的11年底位,令實質利率在整體經濟仍未全面復甦的情況下,依然持續保持負數,也為樓市平添不少支持。

筆者和團隊開發的「樓市動向指數」本來預計,差餉物業估價署的樓價指數將在第二季破頂,並升穿400點水平,實際上指數在7月剛達397.7的歷史高位;而「樓市動向指數」在第二季最新報53.0(指數在50以上預計下一季樓價將錄得升幅,反之亦然),預期樓價在下半年整體將錄得5%的升幅,繼續刷新歷史高位。

若不在架構和政策上作更多、更激進的改革,難言真正為香港的土地房屋窘境「破局」。(陳國峰攝)

撰文 : 曾維謙 特許測量師MRICS、維真研究董事總經理

欄名 : 評論

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