推銷假希望 礙增房屋供應

評論‧世情 2021/10/13

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自施政報告公布後,相信大家都在媒體上讀過「頭輕尾重」4字。這4字來自施政報告第82及83段:「在未來10年,我們已覓得約350公頃土地,可興建約33萬個公營房屋單位,……足以滿足該10年期預計的30.1萬個公營房屋單位的需求。……至於未來10年的建屋量,會出現『頭輕尾重』的現象,30多萬個單位可能只有3分1在首5年落成。」

公屋供應「頭輕」 卻未必「尾重」

政府強調「頭輕尾重」,就是承認對房屋問題在短期內缺乏有效方案,潛台詞則似乎是「大家多忍5年,之後5年情況會好轉了」。筆者10年前開始研究房屋政策,政府於2013年重設長遠房屋策略委會員、2014年公布《長遠房屋策略》(《長策》)是必定跟進的焦點。令人憂心的是,翻查過去5份《長策》,所謂「頭輕尾重」的故事,已經重複說了至少5次。

5年前的《長策》說「後5年的公營房屋供應量會追上」,5年後的今日,便理應是當年說的「後5年」,但事實卻是5年預測建屋總量只由9.45萬伙,上升至10.13萬伙,微增6,800伙(見表),即年均1,300多伙。隨着公私營房屋比例由「六四」改為「七三」,「頭輕尾重」情況只見愈來愈嚴重,而智庫團結香港基金也做過專題研究,指出近年75%的公營房屋項目都有延誤。換言之,公屋供應的「頭」就肯定輕了,但要相信「尾」在5年後真的會變重,似乎還欠點說服力。

樓價續升 長策卻下調目標

政府又指,單是招標賣地及鐵路項目,已能在未來10年合共提供10萬伙私樓單位,若計及市區重建及私人發展等來源,要「達標」甚至「超標」,在10年落成合共12.9萬伙私樓以上很有信心。在2017年前,10年房屋供應目標總量是46萬,當中18萬是私樓,然而:(一)整體房屋供應目標在過去5年間持續減少,到最新的10年43萬伙;(二)隨着公私營房屋比例調高至「七三比」,私樓供應目標由本來的18萬伙,下調至12.9萬伙(見表)。

筆者認為,看私樓供應是否足夠,不是看能否達到政府自己訂下的標準,而是能否遏抑樓價租金升幅。事實勝於雄辯,2016至2019年間,私樓租金及樓價分別累計上升16%及34%,在這情況下說私樓供應「達標」、「超標」,意義何在?再者,《長策》居然在本港住屋問題不斷惡化的情況下,把整體房屋供應目標下調,施政報告對此隻字不提,反而標榜供應「達標」、「超標」,令人失望。

另一個佔據地產版新聞的數字,是特首在記者會指,只要香港土地政策持之以恆,未來20至25年,將會有100萬個以上單位應市,佔全港房屋總量294萬個單位的3分之1,有信心香港可「徹底解決房屋問題」。100萬伙、佔整體3分1的供應,驟耳聽的確規模龐大,霎時間社會的討論變成「是否需要那麼多房屋」、「會否推冧樓價」等,仿佛「八萬五」時代重臨。

姑且不爭論目標到底有多實際,純綷只作數字討論:100萬伙分20至25年,即年均落成4萬至5萬伙。筆者取其中間點,即每年4.5萬伙,作為長遠供應目標,若當中7成是公營房屋,即每年3.15萬伙。相比過去10年,公營房屋年均落成量只有不足1.6萬伙,3.15萬伙肯定遠高於近年平均,然而回歸首10年,亦即公屋輪候時間由6年以上,回到只需2年以下的時候,公營房屋年均落成量近3.6萬伙,比上述的供應目標還要高。

25年百萬伙供應 真的很多?

和私樓一樣,我們看公營房屋供應是否足夠,也不是看比過去10年增加多少,而是能否有效縮減公屋輪候人龍。考慮到今天:(一)人口比回歸時多了100萬,平均每戶人數還愈來愈少;(二)私樓樓價是回歸時的大約2倍半,公營房屋需求必定比當年高,即使真的做到20至25年內落成70萬個公營房屋單位,都難言成功處理房屋問題!

至於私樓,假設公私營房屋繼續「七三開」,則私樓長遠供應真的只有每年1.35萬伙的話,必定會帶來樓價失控、租金飈升的災難性結局。年均1.35萬伙私樓供應,與過去15年(2006至2020年)的平均數1.33萬伙相若,而期內樓價升幅是3倍以上;若把每年落成量除以私樓總量,得出「新增供應百分比」,則可見回歸的首10年,每年平均的新增私樓供應,平均相等於總量的2.3%。相比之下,按最新預測及特首提出的長遠計劃,未來25年的落成量,將由相等於私樓總量的1.3%,逐步下降至0.9%(見圖)!

筆者還未計及,回歸初期的利率情況(今天是零息)、國家經濟(現在中國是全球第二大經濟體)、市民負債(現時平均按揭借貸比率低於樓價一半)等等因素,都遠不如今天正面。

筆者重申,支持一切能在短、中、長期增加土地房屋供應的方案,然而向社會推銷假希望、說可「徹底解決問題」,則極不可取,因為這會誤判問題的嚴重性,或令社會低估其迫切性,從而未能推動一些以往不敢想、不敢做的緊急方案。篇幅所限,日後再談土地房屋的短期解決方案。

筆者支持一切能在短、中、長期增加土地房屋供應的方案,然而向社會推銷假希望、說可「徹底解決問題」,則極不可取。(陳國峰攝)

撰文 : 曾維謙 特許測量師MRICS、維真研究董事總經理

欄名 : 評論

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