淺說新盤「二按」

置業家居 2021/10/23

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購買新盤時,不少新盤都有提供高成數按揭計劃,除了按揭保險、整筆按揭由指定機構提供的「一按」外,也有銀行一按+指定機構提供的「二按」。但不少人對甚麼是「二按」,其實不大了了。

所謂二按,全稱是第二按揭,指的是一個物業已經抵押予貸款機構,業主再以同一物業抵押,取得第二筆貸款。原則上,抵押物業予銀行取得按揭,借款人在未得銀行同意前,是不可以把物業再抵押予其他機構的,否則提供一按的銀行可視此為違約,要求借款人全部償還欠款。現時大家在新盤看到的二按,都列明需要獲得一按銀行同意。

正規二按集中一手市場

在過去,不少二按借款人會在未得一按銀行同意前,私下借取二按,但隨數年前土地註冊處推出電子提示服務,一有觸及物業業權的登記,業主、按揭銀行都會收到通知,此類非正規二按便大為減少。而正規的二按,便主要集中於一手市場。

在一手買家的角度看,如果心水物業樓價高於$1,000萬,不可申請按保,而自己又希望低首期入市,可能便會考慮發展商提供的一按或「銀行一按+發展商指定財務公司二按」組合。「一+二」的組合中,往往是樓價6成,再加樓價2成的二按。非銀行的樓按貸款,由於利息成本的問題,按息一般會較高。例如現時銀行的H按一般利率不足1.5厘,二按(非優惠期)的利率一般在5至6厘之間。由於「一+二」的組合,銀行一按比重較高,平均下來,整個貸款組合的利率會較全由發展商指定的非銀行機構提供整筆一按為低。

優惠期一過按息急升

但另一方面,由於「一+二」的組合涉及銀行,要借取整筆貸款,便要按銀行按揭標準通過壓力測試。對未持有按揭物業的買家來說,標準便是「一按及二按利率各上升3厘時,總供款不逾月入的6成」。對於有優惠期的二按來說,例如首2年P-2.5,其後P+1(P為5厘),二按部分計算壓測時,便要以優惠期後的正常利率要加3厘計算。此個較為嚴格的標準,可能會令部分收入不足以通過壓測的買家,寧可選擇與銀行無關,未必需要通過壓測,而整筆貸款由發展商關連機構提供的一按。

要留意的是,不論是發展商提供的一按,抑或發展商二按,絕大多數都有初期利率較低,優惠期後利率急升幾厘的設計。不論是否涉及壓測,借款人都應詳加考慮,一旦優惠期過去,供款上升對財政影響的問題。

筆者提醒買家,不論是發展商提供的一按抑或發展商二按,絕大多數都有初期利率較低,優惠期後利率急升,借款人宜考慮優惠期過去,供款上升對財政的影響。

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 樓市講場

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