獨立車位VS連契車位 按揭大不同

置業家居 2021/11/13

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今年車位買賣活躍,去年每月平均472宗車位買賣登記,今年截至10月份每月平均達790宗,市場估計今年車位成交金額將創歷史新高,可見車位受到市場追捧。事實上,今年車位市道熱烘,更創出逾千萬元天價車位銷售紀錄,令市場上不少人士看俏車位升值潛力。

獨立車位H按計劃湧現

不少人喜歡投資車位,除了大部分車位的入場門檻仍明顯低於買樓外,政府於去年亦降低非住宅物業買賣印花稅,獨立車位屬於非住宅類別,故亦同步降低了入市車位的成本。今年首10個月車位成交平均價格為$218萬,而市場上仍可找得不少車位低於$200萬元,印花稅僅需$100,與以往需付$3萬印花稅相比,現時幾近零成本。即使價格較高之車位例如以$350萬為例,印花稅僅2.25%約$78,750,支出較以往減少一半。還有,獨立車位無需受限於額外印花稅及買家印花稅,在投資的角度,若車位升值又或按需要想轉售車位,彈性便較大。而且,車位無需裝修,亦不用煩卻保養折舊問題,基本上一成交便可起租,所以車位在某程度上屬於易入門、回報快、彈性大的投資產品。

車位按揭貸款分兩類,一類是獨立車位按揭,另一類是與住宅連契的車位按揭;兩者息率及條件相差頗大。獨立車位屬於非住宅類別,按揭息率遜於一般住宅按揭,大部分銀行只為車位提供P按,現時實際息率主要介乎2.6厘至3.25厘,高於住宅按息約1.37厘;按揭年期長達15年,較住宅按揭年期可長達30年為短。不過,今年車位市道活躍,部分銀行敘造車位按揭積極性增加,已將車位按揭計劃優化,個別銀行更提供現時大行其道之H按計劃。目前車位H按息率低至H+1.65%至H+2%,實際息率低至約1.8厘至2厘,明顯較車位P按更吸引。但留意,銀行或以1個月或3個月拆息計算實際息率,由於3個月拆息略高於1個月拆息,客戶需自己留意計算,此外,獨立車位之H按未必設有封頂息率之保障,由於拆息波動性較大,借款人應留意拆息走勢以便了解每月供款額有否變化。

連契透過按保可借9成

市場上並非所有銀行均積極提供車位按揭,銀行之間提供的車位按息存在差幅,息差可高達0.5厘至3厘,所以借款人可多找銀行作比較,而由於不同區域之車位價格差幅甚大,由數十萬至逾千萬元不等,有些銀行提供之車位按揭設有最低貸款額,例如只限於貸款額不少於$100萬之申請。現時車位價格平均約$200萬,以承造5成按揭計,貸款額約$100萬。

另一類是與住宅連契的車位,買家若購置自用物業時連同車位以連契形式申請按揭貸款,銀行可就物業連同車位批出一致的按揭條款;換句話說,連同物業的車位按揭成數可高達6成,若成交價不超於$1,000萬,更可透過按保計劃申請高達9成按揭。至於按息,與住宅連契的車位可享有住宅按揭低息優惠,現時按息低至H+1.3%,實際息率僅約1.36厘;按揭年期更可長達30年。

就上述,獨立車位的按揭成數低於住宅,按揭息率亦較高,而至於連契車位,亦視乎買家當刻是否同步購入物業連車位。若然買家持有物業,其實可考慮索性以物業套現資金方式購置車位,若物業估值之水位足夠,以物業套現出來之資金便可直接用作支付全數車位價格,而無需承造車位按揭。這做法之按息同樣低至H+1.3%,借款人亦無需擔心車位成了第二套按揭衍生之問題。

ivywong@centamail.com

今年車位市道熱烘,更創出逾千萬元天價車位銷售紀錄,令市場上不少人士看俏車位升值潛力。

撰文 : 王美鳳 中原按揭經紀有限公司董事總經理

欄名 : 樓市講場

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