評估香港按息變化

置業家居 2021/11/27

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美國總統拜登提名現任聯儲局主席鮑威爾連任,市場解讀美國利率政策政策不會有大變化,美息可能在明年6月開始回升。那麼未來幾年港息走勢又如何?

美息升將令港熱錢外流

要估計美國加息對港息的影響,先要估計美國聯邦基金利率上升的幅度,其次是各類「港息」在聯繫滙率之下,跟加的幅度。美息要加多少,較多人參考聯儲局的點陣圖。所謂點陣圖,即是以圖像化方式反映聯邦公開市場委員會(FOMC)中所有官員對未來利率水平的預測。據9月公報的點陣圖,一半委員預測明年加息0.25至0.5厘。至2023年,一半人預測美息會較現時上升逾1厘;至2025年,逾半委員估計美息會較現時高2.5厘。

如果委員的預測接近現實,代表今次美息上升的趨勢,在時間跨度及幅度上接近於2015至2019年的加息期,當時美息共上升2.25厘。

要估計美息上升,港息會加多少,其中一個因素是美息上升,會有多少熱錢留港。2015年底美息上升時,香港銀行體系結餘逾$4,000億港元,巧合地與近月數據接近。簡單講,暫時看來熱錢充斥市場。但此些熱錢可能在美國加息、而港息不升時,為了套息而外流,最終迫使港息上升。在2015至2019年,跟隨美息上升的,主要是港元拆息,基本走勢與美息同向,2019年中、後期,更出現美息回落,而港元一個月拆息個別日子上升至逾2.9厘的情況。

H按實際息率或2.5厘封頂

香港近年9成以上的新批樓按以拆息計價,如果拆息大升,當然會影響H按借款人的每月還款。但要留意,香港的H按,都有以最優惠利率為準的鎖息機制,近2年的鎖息水平一般是「大P減2.75厘」,或「細P減2.5厘」,現時都是2.5厘。而參考上一次美息整個個上升周期,港元最優惠利率僅在2018年9月上升0.125厘。背後的原因,仍然是香港銀行體系資金充裕,而之前美息下跌,最優惠利率沒有跟足,在美息上升時,便有較大緩衝空間不跟隨上調。

要留意的是,美息由2019年下半年起,共回落2.25厘,港元拆息大致同向,但最優惠利率卻是下調0.125厘後紋風不動。美息一旦上升,最優惠利率也有暫不照跟的空間。如果今次也出現美息升,拆息較跟足,而P大致穩定的情況。那麼H按的實際按息也可能會在一段長時間,在2.5厘左右封頂,比起現時的H按利率約1.4厘,即按息實際上升1.1厘。此等幅度不能說對借款人完全沒影響,但程度輕微,未必會對大市帶來太大調整壓力。

dick.ip@panasian.biz

香港銀行體系資金充裕,有機會令港息上升的幅度小於美息。(資料圖片)

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 樓市講場

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