選用定息按揭的考量

置業家居 2021/12/25

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美國聯儲局在最新的議息會議後「打開口牌」,估計明年會上調美息3次,而2023年美息也可能持續上調。市場估計,雖然最優惠利率估計會維持穩定,但來年港元拆息勢將隨美息上升。此種情況下,定息按揭又是否追求穩定人士的理想選擇?

美息倘明年升3次 港拆息料跟隨

參考2015至2019年的美息上升周期,本地最優惠利率在美息上調約2厘後才跟加0.125厘;但拆息大致追隨美息走勢。估計明年美息上升3次,共0.75厘的話,本地最優惠利率較高機會維持不變,而一個月拆息如跟足美息升幅,有機會由現時0.2厘水平,上升至0.95厘。假設H按新造按息H+1.3厘維持不變,H按按揭利率會由現時約1.5厘上升至2.25厘。

此種情況下,現時10年期定息按揭1.99厘的利率似乎有一定吸引力:雖然比現時的1.5厘的H按利率高約半厘,但如果拆息持續上升,利率便相對較低。

不過,置業人士要考慮幾點:

第一,估計美息上升周期的持續時間、加息幅度。如果估計美息升幅不如聯儲局預言,又或加息後因故很快又將美息下調,而港元拆息又大致跟隨。選用定息按揭相對於H按便會有額外的利息支出。

第二,定息按揭的其他優惠較浮息按揭為少。現時有參與定息按揭計劃的銀行,一般不為定息按揭提供回贈及高息存款戶口,而且一般罰息期為3年,較多數浮息按揭2年的罰息期為長。此種缺陷可能令近年習慣於定期轉按、透過回贈抵銷部分利息支出的香港業主較難接受。

當然,如果一如市場估計,美息在2022、23年上升約1.5厘,而且長期未有回落,就算定息按揭沒有多種優惠,相對於浮息按揭,仍可為借款人節省大量利息支出。另外,以上討論,着眼於「有無着數」的角度。如果借款人注重「還款穩定」多於着數,定息按揭便較符合他們的需求。

最後要留意,現行10年定息期1.99厘、15年定息期2.09厘、20年定息期2.19厘的利率,是會按市場情況改變的。來年新批定息按揭的利率,較大機會隨美息上升而調整,不同時間點去考慮定息按揭是否着數,便會有不同的答案。

dick.ip@panasian.biz

市場估計明年美息會上調3次,來年港元拆息勢將隨美息上升;筆者指如果借款人注重「還款穩定」,可選擇定息按揭。(本刊攝影組)

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 樓市講場

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