2021年按息回顧及2022年按息走勢

置業家居 2022/01/08

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回顧2021年按息走勢,最注目的必然是超低按息再現,按息由2020年首季約2.5厘跌至2021年低至1.36厘之10年來新低水平。2021年1至9月份銀行體系結餘延續2020年10月起創下歷史新高達$4,575億水平,在高度充裕資金環境下,港元拆息HIBOR持續處於超低水平,與樓按相關的1個月拆息由年初約0.15%於年內進一步下跌,自4月20日起至11月26日期間絕大部分時間1個月拆息處於0.1厘以下的超低息水平,當中9月及10月份平均1個月拆息更跌至0.06%創過去11年新低。拆息低企,市場用家普遍採用H按計劃,H按選用比例高達接近98%,9至10月份按息一度跌至1.36%近10年新低,年內按息亦持續介乎1.36%至1.5%超低水平。

美若加息 港P未必跟隨

事實上,經歷2020年疫情較嚴峻時期後,社會已大致適應疫情,而2021年疫情持續受控,經濟活動開始恢復動力,樓市購買力更是全面釋放,加上發展商積極推售新盤,銀行敘造樓按信心全面恢復,樓按取態積極正面,年內銀行持續地提供低息按揭優惠,H按息普遍低至H+1.3%,持續至今。

由於聯繫滙率制度關係,本港息率趨勢主要跟隨美息,只是步伐及調整速度未必一致。美國聯儲局已公布加快縮減買債步伐,如無意外今年3月便可結束買債計劃,美聯儲局官員預測未來利率的點陣圖預期今年加息3次,加幅共0.75%,屆時美國聯邦基金利率將由現時近零水平回升至0.75%至1%。其實1%仍屬相當低的息率,在2008年金融海嘯前,即是為救市需要大施QE及超低息率政策前,1%已屬美息最低水平;若美息在今年只是返回過往最低水平,相信本港最優惠利率(P)未需要跟隨上升。

事實上,在2008年金融海嘯後,美國在減息周期對比港息已「減突」較大幅度,而在對上一次減息周期,港P在2019年僅減0.125%便返回歷史低水平,然而美國為應對疫情於2020年再減息1.5%,香港沒有跟隨,故此即使美息今年加0.75%,相信港P未有需要上調。雖然歷史做法不一定重複,但參考一下亦無妨,在過往加息周期,港P於美息升至2%或以上水平才開始上調。

H按主導 按息料仍低於2厘

心水清的人會知道,港P不升不代表按息不升,因為現時拆息HIBOR按揭計劃的選用比例達97.5%,故此按息變化主要由HIBOR調整所影響。過往港元拆息早於港P上調,拆息主要受美息、銀行結餘充裕程度、本港投資環境、資金流向、港元需求等因素影響。雖然現時本港銀行結餘較歷史高位$4,575億有所回落,但仍然達$3,775億高度充裕水平,若美息今年上升而市場資金仍然充裕不變,港元拆息未必跟足美息加幅,跟隨息率上調的速度亦較慢。

在對上一次加息周期,當本港銀行體系結餘仍達千億元以上水平,港元拆息大致上未有跟足美息加幅,例如2017年屬於美國加息周期,年內美息上升3次共0.75%,當年本港銀行結餘介乎近$1,800億至$2,600億水平,與樓按相關的1個月港元拆息平均0.56%,1個月美元拆息則平均為1.11%,港元拆息明顯低於美息,亦未有跟足美息加幅。故此美息上升對港元拆息影響視乎本地資金水平及流向變速(當中亦受金管局增發外滙基金票據次數及量數影響,因有抽走市場資金作用),本港投資環境仍然吸引資金,預期今年本港銀行體系結餘亦充裕,故今年港元拆息未必跟足美息加幅,拆息或由「超低水平」微調至「低水平」;拆息仍低企下,相信今年H按繼續主導市場,料2022年按息仍主要處2厘以下水平,低息環境持續,故本港將歷史性出現14年低息環境。

撰文 : 王美鳳 中原按揭經紀有限公司董事總經理

欄名 : 樓市講場

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