估價升跌 非反映銀行借貸意慾

置業家居 2022/01/22

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近期銀行估價回落,有指個別屋苑的估價較去年高位下跌近一成,反映銀行對後市保守、看淡樓價;但此說法有點本末倒置。究竟為甚麼銀行審批按揭時要做估價?估價對按揭的作用是甚麼?

「銀行為了多做生意,所以在估價上鬆手;而在看淡後市時估價較保守」似乎是不少人的想法。在有關論述中,似乎物業估價高低,主要由銀行的貸款意慾左右--想做多些按揭生意,估價便手鬆一些;反之亦然。討論以上觀念是否真確之前,不如先了解一下為何按揭申請要做估價?估價又是由誰執行?

其實,估價在按揭的作用,主要是風險管理。按揭是以物業作為抵押品的貸款,貸款機構在批核按揭時,必須考慮兩大因素,即借款人的償還能力及抵押品的價值。業主將一個物業抵押予銀行,可以取得多少貸款,除了監管機構的限制外,便是由物業的估值來決定。在銀行的按揭貸款條文中,都會列明「最高貸款額可達物業成交價或估價(以較低者為準)的n%。」以一般六成按揭為例,一個成交價$800萬的物業,如果估價只有$780萬,借款上限便是$468萬,而不是$480萬。

估價原意在控制貸款風險

銀行貸款受估價限制,與風險管理有關;如果銀行只按成交價批出貸款,一些有心人便可透過關連交易,自製高價成交,再從銀行取得巨額貸款。而獨立估價的機制,可保證物業價值沒有偏離「合理水平」。而所謂「合理價」,一般以新近成交的市價為準。換言之,估價下跌,其實更多是反映近期成交價回落,而不是銀行的按揭貸款意慾下降。

當然,估價的原意是風險管理,但客觀效果可以偏離制度設計。在市況偏淡時,成交價偏低價為主,如果情況持續,便會出現普遍估價下跌的情況。現象一經廣泛報道,那些參考銀行估價作為還價指標的準買家,可能會因而期待樓價有更深的調查、放慢入市步伐,結果真得促使樓價有更明顯的下調。但此種情況出現,需要外在利淡因素的配合,令樓市持續出現低價成交。

世事並不完美,目的為控制風險的估價制度亦然,但大致上,影響估價波動的,仍然是市場成交,而非銀行貸款意慾。在現時熱錢仍然充斥的環境下,實在難以認定銀行貸款意慾趨向保守。

dick.ip@panasian.biz

筆者指物業估價是受市場成交所影響,而非銀行貸款意慾。(本刊攝影組)

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 樓市講場

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