發展與保育非敵我矛盾 也可並存

日前，發展局副局長廖振新在立法會討論施政報告致謝議案時指出，特區政府正在全速推進「北部都會區」項目，預計20年後基本完成；「明日大嶼」亦將會於今年第四季公布初步想法，首階段填海工作亦會由2027年提早至2026年開始，目標是在2033年，也就是在今日起計的10年後，讓首批居民入住。

一直有意見批評香港的土地發展速度過慢，應向深圳學習。這當然是講容易過做：首先深圳沒有香港的地界限制，土地不夠可以向虎門、東莞方向擴張出去，不像香港寸金尺土，每一小片土地也要經精密計算、細心構想怎樣去將它的價值最大化，然後才行動。反而是深圳相對於內地其他省市的高速發展，某程度上是要歸功於深圳80年代設立經濟特區，向當時的香港學習後，成功走上自己的道路。兩者其實是相輔相成，毋須妄自菲薄。

當前另一個討論點是「基建行先」的戰術問題。筆者的看法是，其實「基建行先」還是「住屋行先」，本身已經是一個偽命題，因為我們首先就不應把新界北發展當成「發現新大陸」；新界北根本一早就應被發展，只是種種問題令到發展滯後了10多年，現在我們應以「超趕」、追回落後進度的心態去做。特首林鄭月娥在1月初再次提到搬遷政府部門入新界北方案，就是決志要破釜沉舟「追落後」的一種表現。

北環綫速起動 發展綜合社區

相比起以前的「新市鎮」，「北部都會區」的發展策略先進性，在於它將不會再犯當年天水圍的錯誤，不再是附庸於現有市區的「宿舍城鎮」，而是同時有商業、公屋及私樓、以及生活質素配套的新中心地。所以它的交通配套由第一日規劃開始，必須已經要是香港最先進（state-of-the-art）的，即是以港鐵北環綫第二期為中樞作發展。

就現時進度可見，北環綫第二期（新田、牛潭尾及凹頭3個站）最快2025年才動工，2034年才落成。區內的「新田科技城」未來亦將創造10多萬個職位，要做到「職住平衡」提升市民生活質素，就要「追落後」提早部署發展沿綫公私營房屋、政府及社區設施等整體配套的健康發展。

當然，承上文所述，「發展」在香港的獨有複雜性在於，香港的土地本來就已因歷史因素有地界限制，經濟已高度發展，很少有土地真的是被閒置。「發展」在香港的字面定義上，是要在已有土地用途的土地上，改變它去進一步增加其社會價值。簡單講，即是香港的土地發展不存在白紙一張的「由零變一」、「由無明到文明」的二元對立，而永遠是由已有價值變成更多的價值。這是深圳以至全世界的發展政策都很少遇到、香港特殊情況下獨有的處境，搞清楚才能有效率地討論「發展」和避免社會撕裂。

濕地緩衝區荒廢 平衡發展保育

這種發展學討論的一個早期例子，就是濕地緩衝區。全香港約有1,200公頃的濕地緩衝區，超過一半處於半荒廢狀態，既不是真正的生態保育區，又不能作可持續的長遠發展，結果只能做車場、貨櫃場或倉庫；其餘的部分雖有發展作低密度住宅，但地積比很多低至0.2至0.4。而在10幾年前，就有極端保育人士認為，「發展」和「保育」是一種二元對立的敵我矛盾關係，反對任何形式地將有「生態價值」的土地改劃作有「社會價值」的用途，這些濕地緩衝區便是其中一個爭拗點。

這其實也是一種變種的現代版「率獸食人」：當樓價高企、連市民都缺乏棲身之所時，過分強調小動物也要有棲身之所，其實變相也是對社會和人性的一種冷漠。值得慶幸的是，近期這些極端的聲音已逐漸少見，而較多為溫和地探討可如何在地積比和發展方式上作平衡，兼用社會發展將會創造的經濟力量，反過來進一步加強保育的效果，一舉兩得。

社會各界固然有共同義務保育環境，但不能將邏輯倒置，認為所有發展都是破壞。劃分緩衝區之目的，本來就是要平衡發展與保育，同時兼容公園和住宅。通過良好的規劃，政府其實可以將發展對保育的影響降到最低，而良好的自然環境又可以提升周邊土地的價值，過程中產生的經濟收益又可以用來投放於保育工作。管理得宜的話，建屋與保育其實絕對可以並存，英國的倫敦濕地中心（London Wetland Centre）就是一例，甚至對保育區內的生物多樣性有正面影響，兩者其實可以是共生關係。

北都追落後 港未來發展主軸

再放眼「大灣區」的區域性發展而言，其實至2019年時，「大西北」的屯門和元朗區加起來已有114萬人口，差不多已與香港島（約123萬人）看齊，樓價、租金、物價、薪酬等亦基本上已與市區無異。近年發展快速的一大主因，就是該區本身鄰近深圳，港深邊境地區的經濟合作與人員流動頻密，與赤鱲角國際機場亦相距不遠，西鐵打通往香港市區的「任督二脈」後，更是直接變成已發展地區。

今日房屋短缺迫在眉睫，香港市民和候鳥一樣缺乏棲身之所，增加房屋供應是當務之急。既然北部都會區是香港未來發展主軸，新界不應再視為邊境，建設密度提高是其必然結果。深圳正正就是看通這個道理，正當香港人仍是以「中環視角」當新界北是荒蕪的「新大陸」開發時，一河之隔的深圳已成為全中國最富裕地區之一，高樓林立，而且發展出世界一流的科技產業。如果政府的相關人員可以拿出魄力、以「事在人為」的can-do attitude去「追落後」，「北部都會區」自然可以進一步加快發展速度。

▲ 本港現時房屋短缺迫在眉睫，增加房屋供應是當務之急；而北部都會區是香港未來發展主軸，新界不應再視為邊境，建設密度提高是其必然結果。（資料圖片）