短期禁追欠租 宜優化方案達多贏

評論‧世情 2022/02/28

分享:

分享:

上周發表的2022/23年度財政預算案之破天荒新招,是立法禁止業主對指定39類行業或處所租戶,採取法律行動追討欠租或申請破產;而在法定「保護期」的這3個月間,業主亦不能以欠租為由,停止提供服務(包括供水供電)或以其他方式干擾租戶運作,違法業主可被罰款所追收租金之3倍或5萬元。

財政司司長同時表明,根據控疫情況,有需要的話相關規例會延長最多3個月,也就是該法例6個月後會自動失效。

細節恐遭誤解 扭曲抗疫目標

既是史無前例的措施,甫出台定必惹來爭議,畢竟直接干預業主和租戶之間的關係,確與香港過往的「自由營商環境」形象有衝突;重點是,目前疫情嚴峻的程度也屬史無前例,既如是,則非常時期才要運用非常手段。關鍵在於財爺一早強調:此乃短期兼一次性措施,故此才設定「日落條款」,藉以對外表明其用意。

盡管如此,新招執行細節仍有不少遭公眾誤會,以至扭曲齊心抗疫這個總體目標,例如:

(一)不能追討的租金部分,由今年1月1日起開始計算--換言之,租戶此前已經拖欠的租金,仍然可根據原有租約處理,業主並非完全不能追租。

(二)「不能以法律途途徑追租」並不等於有法定免租期--租客要繼續按合約交租,並在保護期完結後,就期間未償還的租金,仍具有法律責任。

(三)業主租舖簽約時,依一般手續會要求租客先付「兩按一上」(即兩個月按金再加一個月上期)--雖然這些已繳納款項業主或會感覺「袋袋平安」,但實際上按金如無意外,多數會於租約完結時退還,其本質正是為業主提供保障,在一旦需要追討欠租時有「2+1緩衝」,概念層面與財爺提出的「3個月保護期」做法脗合。

(四)只針對39類受疫情打擊行業--租舖畢竟屬於投資行為,必然存在風險。相對而言,今次指定39類行業租戶,其實也因為疫情而面對不可抗力負面影響,所以政府才要求相關處所的業主,跟社會一同共度時艱,否則大量中小微企被迫結業,對整體經濟打擊更大,疫後復甦將會更困難也更漫長。

(五)支援有需要的業主--既明言共度時艱,當然不會「迫死」業主,故此政府將針對長者及其他有需要業主,於申報資產和收入狀況後,百分百擔保他們3個月租金、上限為10萬元之免息貸款,銀行亦會因應受影響業主情況提供「還息不還本」方案。

留意若果政府再以前年「保就業計劃」的方式,按公司員工人數補助企業的話,當中必然會有相當數額的公帑資助用來交租:因為搬去另一地點經營,就算可以縮減租金,但始終要付出裝修費用,划不來。

鼓勵業主商戶 多溝通減摩擦

當時「保就業計劃」之主要目的,是希望僱主不要裁員,所以透過鼓勵僱主們與員工協調(例如每周4天工作再配合輪更制和在家上班),藉以保住職位。然而,不少企業因為疫情持續反覆,因此繼續沿用這種省卻人手的安排,故面對第五波疫情來勢之猛,並避免Omicron變種病毒在員工之間擴散,中小微企如今實在難以進一步內部調配應對打擊。

於是,財政司司長惟有從企業營運開支之另一主要組成部分--租金方面入手,轉為鼓勵業主和僱主協調,找出支持營運從而能夠繼續交租的多贏方案。

從解困角度出發,既然「短期禁追欠租」政策背後之主要目標,在於鼓勵業主和僱主協調,那麼政府大可以此為基礎,嘗試優化現有方案,以安撫部分小業主的憂慮情緒:畢竟小業主的生活開支縱有困難,亦未必想透過政府百分百擔保計劃借錢,特別是要求長者業主提供各項煩瑣的資料做審查,事後還要欠下銀行一筆債務,壓力也大。

再者,新法例仍有機會延長多3個月,也就是小業主可能有半年不能追討欠租,到時就算全數沒收「兩按一上」,仍要蝕租至少3個月--於疫情不斷惡化下,這3個月額外欠租既不確定、又不能以法律方式索償,小業主們心理上自然覺得被動而產生不滿。

強制仲裁機制 非常方法追討

針對上述憂慮,政府可考慮新法例生效3個月後,引入免費「強制仲裁」(mandatory arbitration)機制:租戶在租金拖欠3個月後,如業主和租戶雙方仍未能就怎樣償還欠租達成共識,在業主採取進一步法律行動之前,按法例規定必須進行仲裁。

仲裁是以當事人同意為基礎的爭議解決辦法,讓雙方進一步闡明自身立場,再由獨立仲裁員解決爭議,而仲裁員作出的裁決(主要是根據租戶能力,決定如何攤分還款),對參與仲裁之雙方均具有法律約束力,也就對業主有一定保障。

事實上,英國政府去年11月引入了強制業主和租戶進行仲裁的《商業租金(新冠病毒)草案》,並將於下月生效,而涉及仲裁的重點,正是聚焦因疫情而累積拖欠之租金。

另外,配合強制仲裁的做法,英國政府在新法例生效前,已更新官方指引,讓業主和租戶學懂如何制定一套雙方皆清晰的「償還欠租程序」,目的是真正需要強制仲裁時,兩方面均已有相當程度的準備,從而方便仲裁員了解情況,以加快解決爭議。

與香港相約,英國這條新法例主要針對受疫情嚴重打擊之行業,並只會處理疫情期間(即不包括其他時間)之欠租,又訂明仲裁員可決定的租戶全數償還欠租期限,最長只有24個月;加上英國和香港均屬於普通法法域,做法極具參考償值--至低限度,政府在未來兩個月內,可考慮推出類似的「如何制定償還欠租程序」之官方指引,鼓勵租戶和業主加強溝通,減少摩擦。

2022/23年度財政預算案之破天荒新招,是立法禁止業主對指定39類行業或處所租戶,採取法律行動追討欠租或申請破產。(資料圖片)

撰文 : 黃永 言論自由行行政總裁

欄名 : 評論‧世情

緊貼財經時事新聞分析,讚好hket Facebook 專版