從新居屋分布 看港土地供應

評論‧世情 2022/03/09

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相隔一年沒有新供應,政府剛剛開放新一期居屋申請,涉及7個項目,預計供應約8,900個單位,定價僅為市價的一半。一直以來,不少收入超出公屋申請資格、又無力負擔私人住宅價格的夾心階層市民,均把置業希望投放在居屋供應上,而參考過去6次發售新居屋,均出現10倍以上超額認購,在房屋嚴重供不應求的大環境中,近年的資助房屋供應都顯得杯水車薪。

雖然預計大部分申請者都將在「大抽獎」中空手而回,但縱觀7個新項目,我們可以從中歸納出目前香港4類主要建屋土地來源,分別是「核心市區土地」、「新市鎮土地」、「市區新發展區土地」、以及「新界新發展區土地」,並通過分析這4類土地在新居屋項目中的發展過程與分布,預示特區政府和市民未來較務實可期的資助房屋供應方向。

核心市區覓地建屋 費時失事

第一類供應:稀少難得的「核心市區土地」

北角渣華道項目驥華苑和土瓜灣高山道項目冠山苑,都位於地價高昂的港九核心市區,其中驥華苑更是自2014年復建居屋以來首個港島項目(撇除屬於綠置居的柴灣蝶翠苑)。兩個項目分別提供248伙和495伙,合共僅佔今次全部供應的8%,反映核心市區土地供應相當稀少。

除了供應量少,發展過程亦甚為艱辛。兩個項目的前身都屬於「政府、機構或社區」用途,驥華苑前身為使用率高的電照街遊樂場,而冠山苑前身則是一個暫用作沙中綫工程地盤的公園。要動用高密度社區難得的休憩空間,就無可避免地會在土地改劃過程中遭受大量質疑,反對主要圍繞區內休憩空間不足、交通超出負荷、「屏風」效應等,需要在建築設計和施工方案上因應進行調整。

結果從2014年首次提出,到2024年預計項目落成,發展期前後長達10年,可見在核心市區覓地建屋可謂費時失事,估計未來難有更多類似供應。

新市鎮已不「新」 短期難供地

第二類供應:成熟飽和的「新市鎮土地」

沙田安睦街項目愉德苑和將軍澳昭信路項目昭明苑,都位於90年代以前落成的新市鎮,分別提供543伙和594伙,合共約佔今次全部供應的13%,佔比為4類土地中的次低。

事實上,自復建居屋以來,近半單位供應都來自新市鎮土地,在過去一段長時間,新市鎮在本港房屋供應上可說是獨挑大樑。

然而,所謂新市鎮其實早已不「新」,大部分土地都已開發或另有用途,要興建新住宅就必須如核心市區般進行土地改劃,例如愉德苑的前身為「休憩用地」,而昭明苑的前身則是「綠化地帶」和「政府,機構或社區用地」,兩個項目都受到不少反對,主要涉及社區設施和交通超出負荷、附近社區景觀受阻等。

今時今日的新市鎮,已經和核心市區相差無幾,因此未來的資助房屋供應能力亦相當有限,在規劃程序的約束下,難在短時期內供應具規模的建屋土地。

市區新發展區 土地已見底

第三類供應:已經見底的「市區新發展區土地」

啟德2B區2號地盤項目啟欣苑和安達臣RS-1號地盤項目安秀苑,分別屬於「啟德發展計劃」和「安達臣道石礦場發展計劃」的一部分,兩項發展計劃都位於九龍核心市區的範圍之內,都是拆遷老舊大型基建設施後騰空出來的大片相連土地,可說是市區中的新發展區。兩個項目分別提供約1,840和1,906伙,合共佔今次全部供應高達42%,在4類土地中佔比最高。

然而,兩個市區新發展區原先規劃作住宅發展的土地,實際上已全數推出,其規劃方案也因政府住宅土儲「乾塘」而被一改再改,先後將10幅私人住宅用地(3幅位於啟德、7幅位於安達臣)改為發展公營房屋,政府又在2021年宣布,將5幅啟德商業用地改劃為住宅用地,被認為已經使出「殺手鐧」,相信市區新發展區的資助房屋供應,將在未來5至10年內以「擠牙膏」方式完成推售,之後便無以為繼。

新界新發展區 持續可期

第四類供應:持續可期的「新界新發展區土地」

在新居屋當中,只有快將落成的東涌裕雅苑來自這類土地供應。值得留意的是,裕雅苑項目供應約3,300伙,佔今次全部供應高達37%,以單個項目計算佔比最高,說明「土地面積大、能作整合發展」是這類土地供應的特色。

事實上,2018年推售的東涌裕泰苑,單位數目就達到1,226伙,而2020年推售的皇后山山麗苑,單位數目更高達3,222伙,且兩個項目附近都尚有大量未開發土地可供繼續發展。毫無疑問,新界新發展區大量土地尚待開發,相信將在未來5至10年逐漸取代新市鎮和市區新發展區,成為資助房屋供應的主要來源。

其實,除了東涌新市鎮擴展、洪水橋、古洞北/粉嶺北等正在推展的新界新發展區外,我們也曾發表相關研究報告,力爭在大嶼山東部水域填海造島,以及推動新界實現大規劃城鎮化,而這些建議亦分別被政府以「明日大嶼願景」和「北部都會區」的形式採納。相信要在未來持續且大規模地增加資助房屋供應,將離不開填海及大規模開發新界。

新界新發展區大量土地尚待開發,相信將在未來5至10年成為資助房屋供應的主要來源。圖為東涌裕雅苑。(資料圖片)

撰文 : 葉文祺 團結香港基金土地及房屋研究主管
區浩馳 團結香港基金助理研究員

欄名 : 評論‧世情

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