【愛爾蘭移民全面睇】移民愛爾蘭  投資公屋或療養院項目保本兼年賺4厘息

特約 00:00 2022/04/13

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不少高淨值人士會從資產配置的角度考慮投資移民。而投資移民計劃的常見投資選項包括基金、債券、創業、投資房地產項目等,以近年投資移民的新寵兒愛爾蘭為例,其投資移民計劃(Immigrant Investor Programme,簡稱IIP)提供企業投資、基金投資、房地產投資信託及慈善捐贈4種選擇,當中企業投資具穩健及保本優勢,因而較受高淨值申請者歡迎。根據愛爾蘭移民報告,2015至2021年期間,整體申請數目中,近6成選擇了企業投資。

房地產開發項目屬於企業投資的一種,愛爾蘭近年地產市道穩定增長,為房地產開發項目帶來良好前景,而醫療保健和公共房屋等基礎建設,不僅需求旺盛,更獲當地政府大力推動,公私營合作屢見不鮮,以提高供應量或獲取政府資助。當地其中一間大型房地產開發商Bartra積極與政府合作,更有望成為愛爾蘭在醫療保健和公共房屋領域的最大發展商,投資者投資Bartra療養院及公共房屋項目,期滿不但可全數取回本金,而療養院項目更保證可為投資者帶來4%年息的穩定回報,是保本和穩健的投資選項。

在愛爾蘭IIP的4種投資選擇中,捐贈方式雖無「後顧之憂」而且僅需40萬歐元(約340萬港元),但因無法取回本金或獲得投資回報,故實際成本較高。而從穩健和保本的角度考慮,投資基金及房地產投資信託基金的本金返還能力受市場狀況及基金表現影響,難以避免市場波動性、經濟狀況和規管力度帶來的影響,而基金管理費也會影響最終收益。企業投資項目則因具有明確退出策略、部分項目更提供投資回報,成為IIP最受歡迎的選擇。在2019年,IIP成功批核個案中高達7成是選擇企業投資選項。

公共房屋輪候者眾 長期住院護理需求

在企業投資項目中,由於愛爾蘭政府將社會基建納入「優先級別」項目,公共房屋和療養院等項目成為熱門選擇。在愛爾蘭,公共房屋佔住屋市場一成,超過13萬戶家庭在公共房屋輪候冊上,而疫情對全球建造業造成無可避免打擊,房地產服務公司世邦魏理仕集團更預計公共房屋的輪候人數或將會繼續增加。

愛爾蘭的公屋房屋供不應求。

同時,根據愛爾蘭中央統計局公布的資料,該國目前年齡超過65歲的人口佔總人口的14.5%,並預期到2036年,愛爾蘭80歲以上的人口,會從2020年的17萬人增加到34.3萬人。據愛爾蘭經濟社會研究所(ESRI)預測,長期住院護理需求將增長39%,而家庭護理服務需求將增長70%。在新冠肺炎對全球社會和經濟帶來衝擊,涉及公共房屋和醫療保健的投資項目,在解決社區問題之餘,更有機會為投資者帶來穩健的回報。

愛爾蘭和香港一樣,正面對人口老化的問題。

政府鼓勵發展商建公屋 長期租賃增租金收入

以首都都柏林為例,人口預計在2036年前將增加近1/3,達到176萬。2019年都柏林市議會的公共房屋實際供應數目僅為1,231戶,遠遠不足以應付逾萬六戶的輪候數目,可見當地公共房屋需求殷切。

愛爾蘭政府為了增加公共房屋供應量,在2016年推行大型房屋發展計劃「Rebuilding Ireland」,耗資達6億歐元,由愛爾蘭政府出資,鼓勵私人發展商興建房屋,然後租給政府用作公共房屋。

愛爾蘭政府是公共投資項目的後盾,當局更在2018年推出加強版長期租賃方案,租賃期為25年,租金為支付市價95%,並會定期檢討租金,與通脹掛鈎,讓簽署協議的發展商能享有市價水平的租金收入,確保了投資的穩定性。

以Bartra為例,其公共房屋項目全部選址都柏林,並由高質量的設計團隊承建,包括建築師、規劃師、工料測量師和建築公司等。項目亦會與政府簽署25年長期租賃協議,確保投資者收益。例如公共房屋I期項目Colmcille House,位於都柏林7區的Stoneybatter,是都柏林黃金地段,離市中心相距僅兩公里,於2021年4月落成,提供23個套房單位,平均面積更較該區大多數公寓面積大15至20%。Bartra公共房屋II期項目則緊貼市場需求,主打小戶型,預計將提供207個單位。IIP投資者可以投資100萬歐元,在3年投資期滿後可全數取回本金。 

Bartra的公共房屋項目3年投資期滿後,可全數取回本金。圖為Bartra公共房屋II期項目。(此乃電腦模擬圖)

人口老化嚴重床位難求 私營療養院具發展潛力

愛爾蘭自2008年金融海嘯導致經濟衰退後,雖然近年經濟增長迅速,外來人口增加,然而愛爾蘭的人口老化問題仍然嚴重,現在65歲以上佔總人口16%,養老院床位嚴重短缺。

為此,愛爾蘭衛生服務執行局(HSE)透過愛爾蘭政府推出支付養老院護理費用的財政計劃《入住養老院國家補貼計劃(Nursing Home Support Scheme)》,該計劃又稱「公平交易(The Fair Deal)」,每位入住療養院的居民每星期都可以收到政府的床位補貼,資助他們入住療養院。療養院規格越高,補貼越高。以Bartra在都柏林Loughshinny 地區的療養院爲例,每個床位每週可獲1,210歐元資助。該計劃為私營療養院提供收入來源,以滿足愛爾蘭對療養院床位的需求。由於私營療養院收入來自國家補貼計劃,有剛性需求,因此不太受到市場波動影響,可見投資療養院項目是非常穩健的選擇。

在提供IIP項目的眾多企業中,Bartra是唯一一間在療養院項目中集開發、營運和管理於一身的一站式服務集團,療養院項目的營運和管理由專業的醫療保健部門Bartra Healthcare負責。Bartra旗下的養老院以「體面地變老」為理念,提供一流的長者護理設施和卓越的護理服務,同時確保制定的護理標準能兼顧居民在獨立性、尊嚴及受尊重、自主權、同理心和受擁護等方面的需求。以2020年10月完工的Beaumont Lodge療養院項目III期為例,位於市中心,緊鄰愛爾蘭第二大公立醫院Beaumont醫院,是現時都柏林最大的私人療養院,能夠提供221個床位。

Bartra的療養院項目符合愛爾蘭移民投資計劃(IIP)的資格要求,收入受國家支持,投資者投資100萬歐元入療養院項目,投資期為5年,到期後除了可獲得100%的還款並有20%的回報(每年4%)。有些投資者更指,將會利用投資期到期時所獲的20%利息收入,大約200萬港元,以支付子女的教育費用或在當地購置物業。

Bartra的療養院項目5年投資期滿後,可全數取回本金,兼有20%回報。圖為Beaumont Lodge療養院項目。

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(特約)

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