「結果為目標」 換屆房策新風待觀察

評論 2022/05/04

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第6屆行政長官唯一候選人李家超的政綱,日前正式出爐。正如李家超自己強調,時間倉促加上篇幅所限,政綱內容相對簡短扼要,很多時只是點出方向,而細節則有待公布;然而,也正如李家超自己所言,在萬眾矚目的房屋問題上,香港已「蹉跎20多年」,又指「方案已經好多,可以繼續討論,但必須坐言起行。」

提早上樓計劃 恐杯水車薪

筆者一方面完全贊成這個研判,但同時在仔細翻閱政綱後,卻又對前景難言樂觀。首先,正如政綱公布後翌日,有報章社評指,政綱未有訂出具體增建公營房屋數目的承諾,公眾難以檢視政府有否「走數」之餘,也有違候選人強調「結果為目標」的施政新風。

至於政綱內最明顯可見、最易讓市民感受到的房屋新政「出租公屋提早上樓計劃」,則只能說聊勝於無:對現已排在公屋輪候冊「隊頭」的家庭而言,不能說沒有幫助,但面對總數10萬多戶、合共近23萬人的「劏房」居民,則恐怕是杯水車薪。

政綱第二章以「提供更多安居之所」為題,該章連同理念論述,文本共約1,500字,其中逾800字都是關於「精簡程序」以及「加強統籌」的措施。問題是,當中「精簡程序」的部分,觀乎其方向,似乎是重複現屆政府於3月底提交立法會審議、與土地發展相關的6條法例(城規條例、環評條例等)的修訂建議。

筆者去年就現屆政府最後一份《施政報告》撰文,題為「房地『舊蹺』也無妨兌現才是關鍵」,因此筆者當然支持上述精簡程序的法例修訂。不過,根據發展局局長黃偉綸2月在立法會上的說法,「過去11項精簡政策措施,預計能縮短規劃流程6至18個月」,而今年3月提出的修例建議,則期望可以再「加快多一年半載」;換言之,計及正推進中的精簡措施,以及最新的修例建議,合共可把整個土地開發流程縮短12至30個月。

修例壓縮開發流程 幅度有限

令人擔憂的是,根據「土地供應專責小組」公眾參與活動書冊(也就是俗稱「土地大辯論」的大型諮詢),在非「熟地」上建屋,一般程序的所需時間合共11至14年,若屬大型項目如新發展區則更長;若兩者都取其中點(mid-point)計算,則現時政府的提案,只能把整個覓地建屋過程,由12年半縮短至10年零9個月,減幅為21個月或14%。

每屆行政長官的任期為5年,換言之,假設新一屆政府神速地找到大幅土地,開始規劃平整作房屋發展,在現時的條例框架下,即使政府致力壓縮程序,這些甫上任便找到的新土地,隨時在下任特首連任並卸任(2032年6月)後,都未能見到市民入伙安居!

大型發展項目 遠水難救近火

再者,即使下屆政府精簡程序的方案奏效,把很多本應於之後5年(2027至2031年)才落成的公營房屋,提前於未來5年建好,那麼後5年的供應,也一樣需要等量的填補,才能確保供應穩定。考慮到相關供應大多來自新發展區,除非能把其他的大型項目,例如本來要等到2034年才入伙的「明日大嶼」,大幅提前至2030年完成,否則整體土地房屋供應便會無以為繼。

至於「北部都會區」,現屆政府不僅拒絕對其成本作出估算,除了特首的一句「這盤生意一定賺錢」之外,其落成時間表也同樣含糊,只是說預料於20年內「基本完成」,因此也難以估計其對長遠供應的額外影響。

二手樓價 有望回穩反彈

相信市場早已察覺,並為上述的長遠供應形勢「定價」(price-in)。按「中原城市領先指數」反映的二手樓價,由今年年初起持續調整約5%後,踏入4月便見喘穩,最新已重回180點以上,較3月底的低位反彈2%。

有趣的是,樓市成交量似乎早已預示有關勢頭。具體而言,以12周移動平均「平滑化」相關數據後,成交量(以美聯物業統計35大屋苑成交計算)的按周變化,與12周後的二手樓價按周變化,有明顯關連(見圖);而根據3月底至今成交量明顯反彈的趨勢推算,二手樓價在現水平有望回穩反彈。

李家超在傳媒答問會時提及:「希望樓價平穩,不要太大波動」,有關說法在翌日成為多家媒體的重點新聞之一,也難免會有人解讀為「新政府的相關政策措施力度有限,會小心顧及市場反應」云云。這個政策方針與「以結果為目標」的施政新風將如何互動,值得關注。

即使下屆政府精簡程序的方案奏效,把很多公營房屋提前建好,往後供應仍需要等量的填補,才能確保供應穩定。(資料圖片)

撰文 : 曾維謙 特許測量師MRICS、維真研究董事總經理

欄名 : 評論‧世情

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