9.9萬伙潛在供應是「虛火」?

置業家居 2022/05/07

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今年第一季是可說是歷來新盤市場「最困難的一季」,今年首季一手銷售只有不足1,000伙,按季急瀉84%,並創下自一手銷售新例實施以來的單季新盤銷售的新低,幸好上月新盤市場已經大翻身,單月的銷售比起整體第一季還要多。

施工量以地基工程展開計算

不過第一季新盤銷售減少,而期間施工量以至新批土地又高於新盤銷售,市場潛在供應大幅回升,最新運輸及房屋局公布截至今年第一季私人住宅一手市場供應統計報告,指出未來3至4年私人住宅潛在供應維持9.9萬伙,較去年第四季再增加1,000伙,更創下自2004年有統計以來的18年新高,不過究竟潛在供應的增加是「虛火」,還是整體供應在持續增加?

今年第一季在第五波的新冠肺炎肆虐下,去季新屋施工數字已明顯減少,按照運輸及房屋局今日最新公布首季整體施工量只有3,800伙,按季急速下跌73%。不過需要注意是有關施工量是以地基工程展開計算,與屋宇署提供的上蓋工程展開的動工量有所不同,因為在第五波疫情影響下,按屋宇署的動工量計算,今年1、2月只有7伙動工量而已。

另一方面,今年首季新樓落成量大幅增加,按屋宇署發出的入伙紙計算,首季共8,100伙新盤落成,按季大幅增加1.5倍,亦令最新已落成而仍未售出的新盤單位進一步增加至1.4萬伙,是歷來最多現樓新盤貨尾的一刻,同時間在施工量增加下,建築中而仍未售出的新盤亦多達7萬伙,已批出可隨時動工的新盤亦多達1.5萬伙,因此整體而言,最新市場潛在房屋供應可達9.9萬伙,創歷來新盤潛在供應最多的一季。

次季新批土地勢減 供應或見頂

無可否認,短期內市場的潛在供應確實有所增加,不過整體而言,大家需要明白,其實9.9萬伙的市場潛在供應向來是計算上的「數字遊戲」,因為實質上在現樓的貨尾中,政府的統計是計算已落成而仍未售出,換言之當中亦包括一些發展商保留作長綫投資的收租物業。

與此同時,大家仍需留意實際上按政府公布的數字,整體已批出而可隨時動工的新盤單位已連續兩季回落,回落幅度亦相當明顯,在去年第三季已批出可隨時動工新盤達2.9萬伙,去年第四季已跌至1.8萬伙,今年首季的數字更進一步減至1.5萬伙,累計減幅已達48%,再者由於近年政府批出土地已顯著減少,早前屯門限呎地更出現流標,今年第二季的新批土地勢必減少,加上近月新盤銷售已回歸熱鬧,新盤銷售增加而新批土地減少,未來潛在供應或許會見頂回落。

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短期內市場的潛在供應有所增加,不過筆者指實際上整體已批出而可隨時動工的新盤單位已連續兩季回落,加上近月新盤再度熱賣,未來潛在供應或許會見頂回落。

撰文 : 楊永健 世紀21 Q動力總經理

欄名 : 樓市講場

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