鬆綁重啟內房市場 成效仍待觀察

評論‧世情 2022/05/10

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中央政治局上月底召開會議,會議認為,面對當前中國經濟形勢的嚴峻性,在堅持動態清零下,加大宏觀政策調控力度,努力實現今年經濟增長目標,主要的政策有:在防疫和穩定經濟增長之間實現平衡、加大力度支持平台經濟的發展、重啟房地產市場等。前兩方面暫且不討論,這裏專門討論房地產市場的問題。

會議指出,要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,支持各地從當地實際出發完善房地產政策,支持剛性和改善性住屋需求,優化商品房預售資金監管,促進房地產市場平穩健康發展。這次會議的房地產政策與2008年救市時推出的地產救市政策一樣,重新把支持「改善性住房需求」作為政策的核心,希望以此重新啟動當前的房地產市場,但實際效果如何應該是相當不確定的,因為當前房地產市場形勢與當年完全不同。

從公布的第一季數據來看,無論是從房地產開發投資、住房銷售情況,還是房地產景氣指數來看,當前國內房地產市場形勢是非常嚴峻的:房地產景氣指數出現了直綫式的下跌,由於2021年12月的100.27下跌到96.66,下跌幅度達3.61,意味中國房地產從年初開始出現了全面快速逆轉;全國房地產開發投資按年增長0.7%、住宅銷售面積下降18.6%、住宅銷售額下降25.6%;第一季人民幣貸款增加8.34萬億元,但住戶貸款只增加1.26萬億元,,個人按揭貸款下降18.8%。

房地產開發投資 首季增長乏力

從這些數據來看,首先值得注意的,是房地產開發投資按年增長不到1%。本來在住房預售制度下,去年住房銷售快速增長,到年底房地產銷售還在創歷史紀錄,反應到今年房地產開發投資上,應該仍然是在快車道上,但今年首季房地產開發投資增長卻十分乏力。

為何如此?最為重要的原因是,不少房地產開發商收到住房預售款後,挪去處理其他債務問題,沒有資金投資開發了。

這是目前國內房地產開發商普遍存在的問題,中央政治局會議強調優化商品房預售資金監管,原因就在這裏。

其次,房地產銷售面積與銷售金額都出現了嚴重的負增長,而且房地產銷售金額的跌幅更大。在樓市景氣繁榮時,住房銷售金額增幅遠大於住房銷售面積增幅,例如2009年前者增長82%、後者則增長為42%,意味出現了全國性的樓價普遍上漲,兩者幅度愈大,樓價上漲幅度愈快;今年首季的情況則完全相反,兩者都出現了負增長,而且住房銷售金額的跌幅,遠大於住房銷售面積的跌幅,兩者相差7個百分點,意味着全國樓價已經出現了普遍性的下跌,而且下跌的幅度還是相當大的。

銷售面積金額齊跌 市場預期逆轉

當前樓價出現全國性普遍下跌時,作為還是以投資為主導的房地產市場,意味着房地產的市場預期出現全面逆轉,潛在買家沒有意願及信心進入市場,住房需求肯定會出現快速收縮。

也正是針對這種情況,不僅各地方政府出台相應的樓市鬆綁政策和住房購買補貼政策,而且最近人民銀行及住房和城鄉建設部也出台穩定刺激房地產需求的政策,人行及國家外滙管理局上月的文件強調「因城施策」,合理確定商業性個人住房貸款的最低首付比例、最低貸款利率要求,支持房地產開發企業、建築企業合理融資需求,促進房地產市場平穩健康發展;最近金融部門直接與12家房地產頭部企業座談,以解決房地產開發商所面對的融資問題;住建部亦推出促進住房消費和化解房地產企業融資困難的政策,可見政府對房地產政策的鬆綁是前所未有的。

定位「只住不炒」 鬆綁尺度有限

現在的問題是,無論是中央政府還是地方政府,都希望通過調控政策鬆綁,重新啟動房地產市場,並讓2009年和2015年的房地產市場繁榮重演。回顧自2013年下半年開始,國內房地產市場出現了下行周期,國內多個城市在2014年第二季起放寬各種房地產限購限貸政策限制,隨之第三季度樓價回穩,2015年住房銷售立即出現了全面回升;再加上2016年調控政策轉向「因城施策」,樓市調控政策權限下放到地方政府,更是推出各種鼓勵購房政策。可以說,從2016年開始,政府打造了長達7年的中國房地產市場極度繁榮。

但是,目前政府房地產政策的全面鬆綁,能否再創2009年和2015年的榮景,應該是相當不確定的,因為目前房地產市場形勢與2009年和2015年時有較大不同。首先,只要「只住不炒」的房地產市場定位不改變,地方政府對房地產市場調控政策全面鬆綁的尺度,應該會有所約束。

房地產存量巨 住宅嚴重過剩

另外,經過20多年的努力,中國房地產的存量已經十分巨大,曾有人測算,國內居民的住房持有率達89%以上(相比德國只有41%、美國也僅是60%左右),到2020年底,中國城鎮住房存量達438億平方米,以每套房100平方米計算,有4億多套住房,假設每戶為3口之家,可居住12億以上的人;而根據統計局數據,我測算出國內城鎮住房存量有240億平方米。可以說,除了少數的一二綫城市外,住房的嚴重過剩已經是不爭的事實,特別是在三四綫城市更是如此。

有人認為,農民進城可以消化這些過剩的住房,但農村的住房存量也達到300億平方米以上,何況農民沒有財務能力購買現有價格的住房;加上最近疫情在全國蔓延,對市場的衝擊更是不可低估,所以地方政府對房地產調控政策的全面鬆綁,能否讓房地產市場再啟動,還有待觀察。

管控平台企業 或削置業需求

還有更為重要的,就是人口結構的變化。中國人口出生率下降,甚至出現負增長,正正是影響市場預期轉弱的一個重要因素;另外,去年一系列的經濟政策出台,特別是平台經濟反壟斷,對數碼經濟影響非常大,更導致香港恒生科技指數一年來下跌60%以上。

這種衝擊不僅波及國內平台企業、海外投資者紛紛逃離市場,而且讓這些平台企業競爭力急劇下降、投入收縮,員工薪資減少,不少員工更將面臨失業風險;這些員工是早幾年最有實力的購房大軍,如這股購買住房大軍消失,國內房地產市場住房需求將快速減少(無論是投資還是消費),估計對中國房地產市場產生巨大的影響。

現在的問題是,面對如此嚴峻的房地產市場形勢,全國蔓延的新冠疫情更是讓這種形勢雪上加霜,4月的房地產數據估計會出現更嚴重的負增長。

這並非僅是數字的負值問題,最大的問題是令房地產市場預期進一步轉弱,讓相關需求進一步全面收縮,房地產市場的價格更可能下行;一旦這種轉弱的市場預期持續強化,房地產市場就可能陷入難以解開的循環死結。

因此,這次中央政治局會議專門強調要重啟國內房地產市場,但觀乎現在的形勢,與以往完全不同,結果如何是相當不確定的。

從第一季數據來看,目前國內房地產市場形勢非常嚴峻。(中新社資料圖片)

撰文 : 易憲容 青島大學經濟學院教授

欄名 : 評論‧世情

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