美國將提速加息 港按息如何走?(下)

置業家居 2022/05/14

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上期回顧對上一次美息上升周期之港息變化作參考,並按照市場預期美國於5月及6月各加息半厘估算港息走向。而美國亦剛於5月議息會議公布加息半厘,同時公布6月起縮減資產負債表計劃(“縮表”),符合市場預期,首階段由6月起每月縮表475億美元,9月起增至每月縮表950億美元。雖然美國聯儲局視打擊高通脹為首要任務,但以當地嚴重高通脹率8.5%及近9萬億美元的資產負債規模來說,加息及縮表步伐實屬溫和。

6月後按息邁向2%水平

由於本港採聯繫滙率制度,港息將跟隨美息上升,預料港元拆息未來將會逐步上升,但現時在加息初期基於銀行體系結餘仍然高達3,375億元高度充裕水平,拆息升幅不會即時跟足美息,但由於是次美國加息步伐較快及力度較大,港美息差將加快拉闊,加上今次美國明顯較早於加息周期同步開展縮表,或將令本港銀行體系結餘較之前加快收縮,預期下半年港元拆息跟隨美息上升步伐將加快。

現時港元1個月拆息接近0.2%,低於美息約0.65厘,若美國如期於6月份再加息0.5厘,港美息差將進一步明顯拉闊,買美元沽港元套息交易料增加,或引發港滙觸及7.85弱方兌換保證,屆時資金流出令銀行體系結餘收縮,港元拆息便會加快跟隨上升。

而是次5月份美息上升半厘後,預期1個月港元拆息或會逐步輕微上升至近0.4%,屆時本港以H按為主導之按息將升至約1.7%,由於市場普遍預期美國將於6月份再加息0.5厘,其後本港按息有機會邁向接近2%水平,對比現時按息1.5%,加幅約半厘,每$100萬按揭額計(30年期),每月供款增加約7%,金額$245。暫時本港銀行體系結餘對比上一次加息周期更為充裕,在加息期初時港元拆息上升速度可能較慢。

下半年港P有機會上調

現時本港H按為主流之按息約為1.5%,而H按普遍設有以P按為基準之封頂息率(現為2.5%),換句話說,即使拆息上升,最優惠利率(P)上升前按息仍會低於封頂息率即2.5%。由於下半年美國已預期有機會再於7月份加息0.5厘,如是者屆時聯邦基金利率已達1.75%至2%,年內餘下議息會議視乎經濟數字及通脹走勢才落實加息幅度,年底美國聯邦基金利率很大機會達致2厘幾水平,不排除下半年港P有機會上升,但估計本港按息即使上升年底仍較大機會低於3%水平。

雖然現時H按實際按息約1.5厘,但銀行計算入息要求是以息率較高之H按封頂息率(現為2.5厘)計算,換句話說,供樓人士早已有按息1厘作緩衝;而壓力測試則以2.5厘假設加3厘即5.5厘計算,可見現時供樓人士的供款防守力很高。即使拆息將會上升,但若然封頂息率未有上升,按揭申請人的供款入息要求以及借貸能力(按現時入息可借的按揭額)其實未變。

參看長達30年歷史按息,今年按息若升至2厘幾仍屬低水平;不過,由於金融海嘯至今14年來本港長期處於低息環境,十多年來平均按息僅1.8%,故供樓人士及置業人士需有心理準備按息將由「超低水平」逐步回升至「低水平」,供樓金額將會有所增加。在香港,對於置業人士來說,首期困難大於供樓擔子,政府於2月23日放寬按保樓價上限推出「財爺PLAN」後,正有助降低首期負擔,相信今年供樓利息上升對樓市實質影響不大。

ivywong@centamail.com

筆者提醒供樓人士及置業人士需有心理準備按息逐步回升,供樓金額將會增加。

撰文 : 王美鳳 中原按揭經紀有限公司董事總經理

欄名 : 樓市講場

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